Ab 3.000 € sind Vergleichsangebote Pflicht!
Wie gut bereitet Ihr Verwalter eigentlich die Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen vor? Erhalten Sie immer mindestens 3 Vergleichsangebote anhand derer Sie eine fundierte Entscheidung treffen können? Oder legt Ihr Verwalter Ihnen mit der Begründung, er habe nicht mehr Angebote erhalten, weniger Angebote vor? Im letzteren Fall tut Ihr Verwalter zu wenig für Sie. Nach einer Entscheidung des Amtsgericht Dinslaken, ist die Vorlage von mindestens 3 Vergleichsangeboten ab einer Auftragssumme von 3.000 € Pflicht. Und: Diese Pflicht muss im Zweifel Ihr Verwalter erfüllen (Urteil v. 02.07.2020, Az. 35 C 3/20).
Verwalter legte nur 2 Vergleichsangebote vor
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern hatte auf ihrer jährlichen Eigentümerversammlung die Erneuern der Stromzähleranlage sowie die Installation eines Telefonanschlusses beschlossen. Die Kosten dieser Arbeiten beliefen sich auf ca. 6.500 € und sollten durch eine Sonderumlage finanziert werden.
Allerdings hatte der Verwalter der Eigentümergemeinschaft nur 2 Vergleichsangebote vorgelegt. Das 3. Angebot hatte eigentlich ein Wohnungseigentümer einholen wollen, was ihm aber dann doch nicht gelungen war. Einige Wohnungseigentümer waren der Ansicht, der Beschluss widerspreche mangels Einholung der erforderlichen Zahl an Vergleichsangeboten ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie erhoben daher Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Verwalter muss sich um Einholung der Angebote kümmern
Zu Recht entschied das Gericht. Der Beschluss widersprach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es an der Einholung von 3 Vergleichsangeboten fehlte. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, bei nicht nur geringfügigen Maßnahmen, Vergleichsangebote einzuholen. Anderenfalls fehlt den Wohnungseigentümern die ausreichende Tatsachengrundlage für ihre Entscheidungsfindung. Durch die Alternativen sollen den Wohnungseigentümer nämlich bei größeren Aufträgen die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufgeführt werden. Größere Aufträge, die die Vorlage der Vergleichsangebote erfordern, liegen bereits ab einem Kostenumfang von 3.000 € vor.
Etwas anderes ergibt sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht daraus, dass ein Wohnungseigentümer das 3. Vergleichsanagebot einholen wollte. Denn die Einholung der Vergleichsangebote obliegt eigentlich dem Verwalter, so dass er sich darum hätte kümmern müssen.
Fazit: Sie sehen also: Werden ab einer Auftragssumme ab 3.000 € keine 3 Vergleichsangebote vorgelegt, macht das Ihren Beschluss anfechtbar. Die Einholung der Angebote obliegt Ihrem Verwalter. Er kann diese Aufgabe zwar auf eine dritte Person, beispielsweise einen Wohnungseigentümer, delegieren. Gelingt es der dritten Person aber nicht die Vergleichsangebote einzuholen, muss Ihr Verwalter selbst dafür sorgen, dass Ihnen die Angebote für Ihre Beschlussfassung zur Verfügung stehen.
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