Klausel wird nicht Vertragsbestandteil, wenn Lückentext nicht ausgefüllt wird

Eine Klausel als ein vorformulierter Bestandteil eines Mietvertrages ist nicht wirksam vereinbart, wenn eine auszufüllende Lücke im Text nicht ausgefüllt wird. Werden Felder in einem Mietvertrag im Exemplar des Mieters und im Exemplar des Vermieters unterschiedlich ausgefüllt, kann ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt durch Auslegung ermittelt werden. Diese Grundsätze stellte das Landgericht Freiburg im Juni 2020 per Urteil klar.

Der Fall

Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung. Der Vermieter hatte den Mieter auf Räumung verklagt. Der Mietvertrag von 2013 war für jede Vertragspartei ausgefüllt worden. In dem Exemplar des Vermieters war ein Kündigungsverzicht eingetragen. Das Exemplar des Mieters wurde nur vom Vermieter unterschrieben. Der zum Kündigungsverzicht enthaltene Satz in § 2 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrages wurde im Exemplar des Mieters nicht ausgefüllt. Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarf gekündigt.

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Die Entscheidung des Gerichts

Das LG Freiburg entschied, dass das Recht zur Kündigung im Mietvertrag in § 2 Nr. 2 Satz 2 nicht wirksam ausgeschlossen wurde. Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Inhalt eines Vertrages, wenn sie von den Parteien vereinbart wurden. Ist eine Klausel mit Lückentext in einem Vertrag nicht ausgefüllt worden, wird sie mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrags. Vermieter und Mieter hatten in dem Mietvertrag bezüglich der Kündigungsoptionen keine einheitliche Regelung getroffen.

In der vom Mieter vorgelegten Fassung stand zudem die Überschrift “Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht”. Im Exemplar des Vermieters war “Mietvertrag auf unbestimmte Zeit” eingetragen. Damit war kein Kündigungsverzicht wirksam vereinbart worden. Durch Auslegung konnte kein eindeutiger Erklärungsgehalt des Mietvertrages ermittelt werden, da der Inhalt der beiden Exemplare widersprüchlich war (LG Freiburg, Urteil v. 30.06.20, Az. 9 S 4/20).

Hinweis: Bei Lückentexten in Formularverträgen, in denen aus mehreren Alternativen durch ankreuzen zu wählen ist, bestehen hohe Risiken. Wird in den Exemplaren der Vertragspartner nicht einheitlich ausgefüllt, findet das allgemeine Mietrecht Anwendung, was z. B. bei Schönheitsreparaturen und Renovierung zu Lasten des Vermieters ist.

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