Nur unentgeltliche Ausstattung erhöht den Wohnwert
Das Amtsgericht Bonn stellte im September 2020 klar, dass das Wohnwertmerkmal der Ausstattung alles umfasst, was ein Vermieter seinem Mieter zur ständigen Benutzung unentgeltlich zur Verfügung stellt. Werden einem Mieter vom Vermieter in einer Waschküche eine Waschmaschine und ein Trockner zur Verfügung gestellt, ist dies ein wohnwerterhöhender zusätzlicher Raum außerhalb der Mietwohnung.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über eine Mieterhöhung. Der Mieter zahlte bisher eine Miete in Höhe von 723,48 € zzgl. 190,00 € Betriebskostenvorauszahlung sowie weitere 55,00 € Heizkostenvorauszahlung. Insgesamt zahlte der Mieter somit 968,48 €. Die Kaltmiete war innerhalb der letzten drei Jahre um nicht mehr als 15% erhöht worden.
Im Oktober 2019 forderte der Vermieter den Mieter auf, einer Mieterhöhung um 35,70 € auf insgesamt 759,18 € Kaltmiete, ab 01.01.2020 zuzustimmen. Der Vermieter berief sich auf den Bonner Mietspiegel und ging dabei von einer Ausstattungskennziffer von 115 Punkten aus, da beispielsweise eine Waschküche mit Waschmaschine und Wäschetrockner vorhanden war. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung teilweise, um 18,80 € auf 742,28 €, zu. Der Mieter war der Ansicht, dass die Waschküche mit Waschmaschine und Wäschetrockner nicht den Wohnwert erhöhte. Denn der Mieter musste zur Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners eine Chipkarte käuflich erwerben. Für die Benutzung wurde also ein Entgelt erhoben.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Bonn stellte zu Gunsten des Mieters fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB hatte. Die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete belief sich auf 742,28 €. Die Ausstattungsmerkmale des Mietspiegels „Gemeinschaftseinrichtung Waschküche“ und „Gemeinschaftseinrichtung Wäschetrockner“ lagen zu Gunsten des Vermieters nicht vor.
Zwar wurden dem Mieter in der Waschküche eine Waschmaschine und ein Trockner vom Vermieter zur Verfügung gestellt. Somit lag ein wohnwerterhöhender zusätzlicher Raum außerhalb der Mietwohnung vor. Jedoch wurden Waschküche, Waschmaschine und Trockner dem Mieter nicht unentgeltlich zur Verfügung gestellt, denn der Mieter musste eine Chip-Karte erwerben und ein Entgelt bezahlen. Unter dem Wohnwertmerkmal „Ausstattung“ wird alles verstanden, was einem Mieter vom Vermieter zur ständigen Benutzung ohne besondere Vergütung zur Verfügung gestellt wird. Hierzu zählt auch eine Waschküche, soweit hierfür vom Mieter keine gesonderte Vergütung gezahlt wird, außer den mit der Nutzung zusammenhängenden Betriebskosten.
Durch einen Mietspiegel soll es Vermieter und Mieter ermöglicht werden, ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen oder eigene Ermittlungen Klarheit über die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhalten. Entscheidend ist, dass es einem Mieter nicht unzumutbar erschwert wird, die Berechtigung einer Mieterhöhung zu überprüfen. Deshalb ist darauf abzustellen, ob formal eine Vergütung für die Nutzung einer Waschküche und eines Trockners anfällt oder nicht. Das Wohnwertmerkmal der Ausstattung umfasst alles, was ein Vermieter seinem Mieter zur ständigen Benutzung unentgeltlich zur Verfügung stellt. Wird einem Mieter vom Vermieter in einer Waschküche eine Waschmaschine und ein Trockner entgeltlich zur Verfügung gestellt, ist dies kein wohnwerterhöhender zusätzlicher Raum außerhalb der Mietwohnung (AG Bonn, Urteil v. 04.09.20, Az. 203 C 53/20).
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