Zusammenfassung von Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten bei Gleichartigkeit
Eine Zusammenfassung von Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist zulässig, wenn der Mietvertrag dem nicht entgegensteht. Mehrere Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden und in einem örtlichen Zusammenhang stehen. Der Wohnwert und die Nutzung müssen gleichartig sein. Dies stellte das Amtsgericht Gelsenkirchen im Juni 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter machte gegen einen Mieter Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015, 2016 und 2017 geltend. Für das Jahr 2015 machte der Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung vom 26.09.2016 nach Abzug der Position „Wartung RWA-Anlage“ eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 302,69 € geltend. Für das Jahr 2016, abgerechnet mit Schreiben vom 08.12.2017, wurde nach Abzug der Positionen „Wartung RWA-Anlage“ und „Wartung Blitz- und Brandschutz” ein Betrag von 328,90 € vom Vermieter verlangt. Die Betriebskostenabrechnung 2017 vom 13.03.2018 enthielt eine Nachforderung von 483,46 €. Der Mieter legte gegen die Abrechnungen jeweils Widerspruch ein. Er nahm jedoch keine Einsicht in die den Abrechnungen zu Grunde liegende Belege.
Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter mangels Einsicht in die Belege seine Einwendungen nicht mehr geltend machen konnte. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Forderung aus der Abrechnung 2015 verjährt sei. Zudem lagen nach Ansicht des Mieters die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit nicht vor.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Gelsenkirchen entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 1.115,05 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB hatte. Er konnte keine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2015, 2016 und 2017 fordern. Denn die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten war nicht zulässig. Für eine Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegen steht. Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie einer gleichartigen Nutzung dienen. Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser in einer Betriebskostenabrechnung unzulässig. Der Mieter hatte bestritten, dass die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit vorlagen. Der Vermieter hatte hierzu überhaupt nichts vorgetragen, sondern sich lediglich auf die fehlende Belegeinsicht des Mieters berufen. Die Belege konnten aber darüber, ob eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig ist oder nicht, keinen Aufschluss geben. Somit war es nicht relevant, dass der Mieter die Belege nicht eingesehen hatte. Der Vermieter hatte jedoch seiner Beweispflicht hinsichtlich der Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit nicht genügt (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 26.06.20, Az. 202 C 19/20).
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