Mietpreisbremse: Gewerbliche Miete ist keine Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB
Als Vermieter von Wohnraum können Sie sich nicht an der von einem früheren Mieter gezahlten „Vormiete“ orientieren, wenn der Wohnraum zwischenzeitlich als Büro vermietet wurde. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) per Urteil vom 19.08.2020 klar.
Der Fall
Ein Mieter einer Mietwohnung in Berlin hatte von seinem Vermieter die Herabsetzung der Miete wegen Verstoßes gegen die so genannte Mietpreisbremse gefordert. Zudem verlangte der Mieter Rückzahlung von in der Vergangenheit überbezahlter Miete. Ursprünglich war eine monatliche Nettokaltmiete von 950,- € vereinbart worden. Die Wohnräume waren allerdings von September 2011 bis September 2012 an einen anderen Mieter zu Wohnzwecken vermietet gewesen. Später hatte eine GmbH sie bis April 2016 für eine monatliche Miete von 900 € als Bürofläche genutzt. Der Mieter war der Ansicht, dass die Nettokaltmiete von 950,- € die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 €/m² nach dem Berliner Mietspiegel 2015 um mehr als 10% übersteige. Somit sei die vereinbarte Miete rechtswidrig und unwirksam. Die Miete müsse um monatlich 222,24 € reduziert werden.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Mieters, dass es nicht relevant sei, dass der Vermieter die vereinbarte Nettokaltmiete von 950,- € in gleicher Höhe bereits im vorletzten Mietverhältnis mit einer anderen Mieterin vereinbart hatte.
Dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet wurde, war für den BGH kein Grund, dass die von dem Vormieter geschuldete Miete als „Vormiete“ gemäß § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen war. Vielmehr sei § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB so auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ nur der Mieter vorher anzusehen sei, wenn die betreffende Wohnung auch als solche vermietet wurde. Als „Vormiete“ ist also nur eine, in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete anzusehen und keinesfalls eine Miete aus einem Gewerberaummietverhältnis (BGH, Urteil v. 19.08.20, Az. VIII ZR 374/18).
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