Eigentumswohnung gekauft – Scheidung schließt Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus
Bestimmt wissen Sie, wie schwer es ist, die optimale Eigentumswohnung zu finden. Die Wohnung muss neben der passenden Grüße und dem richtigem Schnitt auch die richtige Lage und einen angemessenen Preis haben. Haben Sie nach langer Suche die richtige Wohnung gefunden, lassen Sie sich durch die Tatsache, dass die Wohnung vermietet ist, nicht vom Kauf abhalten. Schließlich können Sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Doch Vorsicht, wenn mehrere Personen eine vermietete Immobilie kaufen, ist das Recht zur Eigenbedarfskündigung 3 Jahre lang ausgeschlossen – es handelt sich um eine Familie, wie es bei Eheleuten der Fall ist. Doch wie wirkt es sich auf das Recht zur Kündigung aus, wenn die Ehe zwischen Kauf und Kündigung geschieden wird? Diese Frage hat der BGH jetzt beantwortet (Urteil v. 02.09.2020, Az. VIII ZR 35/19).
Eigenbedarfskündigung zugunsten der geschiedenen Ehefrau
Im entschiedenen Fall ging es um den Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses. Der Vermieter hatte das Haus im Jahr 2015 an seinen Sohn und dessen Ehefrau verkauft. Zu diesem Zeitpunkt lebte das Ehepaar bereits seit 2 Jahren getrennt. Die Scheidung erfolgte dann Mitte 2016. Ein Jahr später kündigten die geschiedenen Eheleute den Mietern des Hauses – sie meldeten Eigenbedarf an. Die geschiedene Ehefrau wollte mit ihrem neuen Partner und den beiden aus der geschiedenen Ehe stammenden Kindern in das Haus einziehen.
Die Mieter weigerten sich jedoch auszuziehen. Sie waren der Ansicht, es gelte zu Ihren Gunsten die 3-jährige Kündigungssperrfrist, da die Vermieter bereits in Trennung lebten, als sie das Objekt kauften, und bei der Kündigung bereits geschieden waren. Sie seien insofern keine Familienangehörigen mehr gewesen. Die Vermieter erhoben Räumungsklage.
Trotz Scheidung Familienangehörige – keine Kündigungssperrfrist
Der BGH entschied zugunsten der Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung war rechtens. Die 3-jährige Kündigungssperrfrist findet in diesem Fall keine Anwendung, weil die geschiedenen Ehegatten weiterhin als Angehörige derselben Familie zu betrachten seien. Insofern spielte es auch keine Rolle, ob die Scheidung vor oder nach der Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt war.
Der BGH orientiert sich bei seiner Entscheidung an einer aus dem Prozessrecht stammenden Definition der Familienangehörigen. Danach sind alle Personen Familienangehörige, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt. Da dieses Zeugnisverweigerungsrecht unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses besteht, darf ein Ehepartner auch nach vollzogener Scheidung das Zeugnis verweigern. Das überträgt der BGH auf die Eigenbedarfskündigung, so dass auch geschiedene Ehepartner weiterhin als Familienangehörige gelten und der Kündigungssperrfrist nicht unterfallen. Dass die Eheleute nicht gemeinsam in das Haus ziehen wollten, steht der Eigenbedarfskündigung nach Ansicht des BGH ebenfalls nicht entgegen. Das ist nach dem BGB nämlich ohnehin keine Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung.
Fazit: Wenn Sie zusammen mit mindestens einer weiteren Person eine vermietete Eigentumswohnung kaufen, ist die Eigenbedarfskündigung 3 Jahre lang ausgeschlossen. Diese Kündigungssperrfrist gilt aber nicht, wenn Sie die Wohnung zusammen mit Ihrem Ehepartner kaufen. Jetzt wissen Sie: Auch wenn die Ehe bereits geschieden ist, gelten Sie weiterhin als Familienangehörige. Daher können Sie das Mietverhältnis auch problemlos kündigen, wenn Ihr geschiedener Ehepartner in die Wohnung einziehen soll.
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