Übersicht: Diese Steuervorteile können Sie nutzen
Hand aufs Herz: Wissen Sie wirklich ganz genau, was Sie bei Ihrem Immobilien-Investment von der Steuer absetzen können, und wie? Denn egal, ob Sie Ihre Steuer selbst verwalten oder einen Steuerberater beauftragen – die Verantwortung liegt letztlich bei Ihnen. Und jeder gesparte Euro erhöht am Ende Ihre Rendite!
Vielen privaten Vermietern unterlaufen immer wieder Fehler bei der Steuererklärung, die sehr teuer werden können. Denn schließlich müssen Sie Ihre Mieteinnahmen ja auch versteuern.
Als privater Investor funktioniert das für Sie wie folgt:
Jedes Jahr wird zusammengerechnet, wie viele Mieteinnahmen Sie für Ihre Immobilie hatten und wie viele Ausgaben zustande kamen. Diese werden gegeneinander aufgerechnet. Was übrig bleibt, ist Ihr Gewinn, den Sie versteuern müssen – oder Ihr Verlust. Dafür füllen Sie die Anlage V der Steuererklärung „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ aus.
Ausgaben bis 800 Euro netto können Sie direkt vollständig von Ihren Einnahmen abziehen. Darüber hinaus werden die Ausgaben allerdings langfristig als Abschreibung abgesetzt.
Aber Achtung: Diese Regeln gelten aber natürlich nur für Ausgaben, die Sie auch selbst getragen haben. Was Sie auf Ihre Mieter umlegen, können Sie nicht zusätzlich von der Steuer absetzen.
Für jede dieser Ausgaben müssen Sie Belege bereithalten. Die Aufbewahrungspflicht für Belege beträgt 10 Jahre.
Diese Posten können Sie grundsätzlich steuerlich geltend machen:
- Die AfA (Abschreibung für Abnutzung): Hier können Sie große Ausgaben anhand ihrer Nutzungsdauer jährlich prozentual absetzen. Was wie lange abgeschrieben wird, ist gesetzlich relativ genau festgelegt.
- Anschaffungskosten: Eine vermietete Immobilie können Sie mit 2,5% (Baujahr bis 1924) oder 2% (Baujahr ab 1924) pro Jahr von der Steuer absetzen – so lange, bis die Nutzungsdauer von 50 Jahren erreicht ist.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Aufwendungen erhöhen dann die AfA-Bemessungsgrundlage.
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