Übersicht: Diese Steuervorteile können Sie nutzen (2/2)
Hand aufs Herz: Wissen Sie wirklich ganz genau, was Sie bei Ihrem Immobilien-Investment von der Steuer absetzen können, und wie? Denn egal, ob Sie Ihre Steuer selbst verwalten oder einen Steuerberater beauftragen – die Verantwortung liegt letztlich bei Ihnen. Und jeder gesparte Euro erhöht am Ende Ihre Rendite!
In den beiden letzten Ausgaben erfuhren Sie, wie die steuerliche Berechnung Ihrer vermieteten Immobilie funktioniert, und wie Sie die Kosten geltend machen. Heute lesen Sie zum Abschluss einige wichtige steuerliche Sonderfälle, insbesondere in der WEG.
Sonderfall Anschaffungs- und Herstellungskosten neuer Wohnraum
Sie kennen nun bereits die lineare Abschreibung der Anschaffungskosten von in der Regel 2%. Der Staat möchte aber auch die Schaffung neuen Wohnraums fördern. Deshalb gibt es eine zusätzliche Abschreibung von 5% für neu geschaffene Mietwohnungen. Diese Abschreibung nutzen Sie dann für vier Jahre – sie umfasst damit bis zu 28% der Kauf- und Herstellungskosten zusätzlich zu den 2% jährlich.
Dabei müssen Sie nicht selber als Bauherr aktiv werden. Es reicht, wenn Sie eine neu gebaute Wohnung im Herstellungsjahr erwerben. Konkret heißt das: Sie erwerben im Dezember 2020 eine Anlageimmobilie, die im Februar 2020 fertiggestellt wurde, dann können Sie immer noch von dieser Sonderabschreibung profitieren.
Es muss sich aber hier um bezahlbaren Wohnraum handeln. Darunter versteht der Staat Herstellungskosten von max. 3.000 € pro m² Wohnfläche, wobei die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibungen bei max. 2.000 €/m² Wohnfläche liegt.
Und Sie müssen die Immobilie im Anschluss mindestens 10 Jahre vermieten – andernfalls müssten Sie diese Förderung zurückzahlen.
Sonderfall: Günstige Vermietung
Vermieten Sie günstig an Verwandte? Dann müssen Sie aufpassen: Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, müssen Sie diese Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Ist die Miete höher, so gilt die Mietung insgesamt als entgeltlich. Bei einer solchen Aufteilung können Sie auch die Ausgaben nicht oder nur teilweise absetzen.
Sonderfall: Die WEG-Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld
Viele private Vermieter vermieten Wohnungen, die in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft liegen. Da kommt natürlich die Frage auf, wie nun mit der Instandhaltungsrücklage und dem Hausgeld steuerlich zu verfahren ist.
Grundsätzlich folgen beide Beiträge dem gleichen Prinzip. Sie dürfen von der Steuer abgesetzt werden – aber nur, wenn sie auch wirklich ausgegeben wurden.
In der Praxis bedeutet dies: Sie zahlen für Ihre Wohnung eine monatliche Rücklage von 170 Euro. Diese dürfen Sie als solches noch nicht von der Steuer absetzen. Nun wird aber das Treppenhaus für 10.000 Euro saniert, finanziert durch die angesparte Rücklage. Erst dann dürfen Sie das Geld auch als Werbungkosten absetzen. Das gleiche gilt im Übrigen auch für eine mögliche Sonderumlage.
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