Mietausfälle reduzieren durch Pfandrecht – so geht es
Zur Zeit wird der eine oder andere Investor mit Mietausfällen zu kämpfen haben. Aber oft bedeutet das nicht, dass „nichts zu holen ist“. Heute lesen Sie, wie Sie durch das Vermieterpfandrecht Ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis sichern können. Heute lesen Sie mehr zum Pfändungsrecht, und wie eine Pfändung in der Praxis funktioniert.
Worauf bezieht sich das Pfändungsrecht?
Sobald Sie das Pfandrecht geltend machen, bezieht es sich auf künftige Forderungen, etwa bei andauernd nicht gezahlter Miete. Jedoch gibt es hier Grenzen, wie weit in die Zukunft Sie dabei planen dürfen:
- Kein Mietausfall für eine spätere Zeit als das aktuelle und das folgende Mietjahr, also maximal 24 Monate
- Keine zukünftigen Entschädigungsforderungen
Achtung: Eventuelles Eigentum eines Untermieters ist vom Pfandrecht natürlich ausgenommen.
Unwirksame Mietvertragsklausel zum Pfändungsrecht
In manchen Mietverträgen steht, dass vom Mieter eingebrachte Gegenstände in dessen Eigentum stehen. Diese Regelung ist nicht rechtswirksam, denn die Bestätigung einer Tatsache ist ein Verstoß gegen den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung.
So funktioniert es in der Praxis
Wenn Sie zur Pfändung berechtigt sind, dürfen Sie nicht einfach Gegenstände aus der Wohnung oder den Gewerberäumen des Mieters in Ihren Besitz nehmen. Diese Gegenstände müssen in einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden, wie in §1235 BGB geregelt. Sofern der Erlös dieser Versteigerung die Schulden Ihres Mieters nicht deckt, können Sie weitere Gegenstände pfänden. Erzielen Sie hingegen ein Plus, so müssen Sie dieses dem Mieter auszahlen. Gegenstände können auch dann als gepfändet betrachtet werden, wenn Sie noch in der Wohnung des Mieters stehen – etwa bei einer Einbauküche, die bis zum Verkauf in den Räumlichkeiten verbleibt.
Was passiert, wenn der Mieter die Gegenstände „verschwinden“ lässt?
Dieses sollte Ihr Mieter tunlichst unterlassen, denn es handelt sich dabei um eine Straftat namens „Pfandkehr“. Sie sollten Ihren Mieter in diesem Fall darauf hinweisen, dass strafrechtliche Konsequenzen drohen.
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