Prüfung von Mängeln durch Vermieter ist kein Anerkenntnis
Wenn Sie als Vermieter einen von einem Mieter angezeigten Mangel und dessen Ursache prüfen, kann das von Ihrem Mieter nicht als Anerkennung des Mangels aufgefasst werden. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Mieter geltend gemachten Mietminderung. Im April 2015 hatte der Mieter dem Vermieter mitgeteilt, dass durch die Luft in den Mieträumen Atemwege und Augen gereizt würden. Deshalb minderte der Mieter die Miete monatlich um 10 Prozent. Der Vermieter bot „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ an, den Bodenbelag in den Mieträumen auszutauschen, wenn die einbehaltene Miete nachgezahlt würde. Hierbei und bei weiteren Untersuchungen konnte aber keine Ursache für die Beeinträchtigung der Luft in den Büroräumen ermittelt werden. Der Vermieter hat den Mieter anschließend auf Zahlung der ausstehenden Miete verklagt. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter mit dem Angebot, den Bodenbelag zu tauschen, den Mangel anerkannt hatte.
Die Entscheidung des BGH
In letzter Instanz entschied der BGH zu Gunsten des Vermieters. Die Minderung der Miete um 10 Prozent war nicht gerechtfertigt. Der Vermieter hatte bestritten, dass es sich bei der Beeinträchtigung um einen erheblichen Mangel handelte. Im Angebot, den Bodenbelag zu tauschen, lag nach Ansicht des Gerichts kein Anerkenntnis des Vermieters, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume beeinträchtigt war.
Wenn ein Mieter wegen eines angezeigten Mangels seiner Mieträume die Miete mindern will, trifft ihn für das Vorliegen des Mangels gegenüber dem Vermieter eine Beweislast. Der Mieter hatte zwar einen Mangel behauptet, aber nicht bewiesen, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorlag. Das Angebot des Vermieters, den Bodenbelag auszutauschen, stellte kein Anerkenntnis des Mangels dar, weil der Vermieter erklärt hatte, dass dies „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ erfolgt. Zudem war das Angebot an die Bedingung geknüpft, dass die einbehaltene Miete vom Mieter nachgezahlt wird.
Die Bereitschaft eines Vermieters, einer Mangelanzeige seines Mieters nachzugehen, bestätigt nicht das Vorhandensein eines Mangels und eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume. Nur besondere Umstände lassen die Vermutung zu, dass ein Vermieter von einem Mieter angezeigte Mängel als Grundlage einer Mietminderung anerkennt. Und grundsätzlich hat ein Vermieter ein generelles Interesse daran, die Ursachen von angezeigten Mängeln zu ermitteln. Das Verhalten des Vermieters konnte somit nicht vom Mieter als Anerkenntnis eines Mangels aufgefasst werden (BGH, Urteil v. 23.09.20, Az. XII ZR 86/18).
Neueste Kommentare