Ein Café ist kein Restaurant mit Vollküche!
Wenn sich in Ihrer Wohnanlage eine Gewerbeeinheit befindet, werden Sie das kennen: Heute wird dort ein Café betrieben, morgen ein Verkaufsgeschäft und übermorgen wird die Gewerbeeinheit schon wieder einer anderen Nutzungsart zugeführt. Bestimmt haben Sie sich auch schon gefragt, ob das alles mit rechten Dingen zugeht – vor allem, wenn die neue Nutzung lauter und auch ansonsten störender ist, als die vorhergehende Nutzung. Diese Frage beantwortet Ihnen ein Blick in die Teilungserklärung: Ist dort der Betrieb als Café vorgegeben, ist der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche nicht erlaubt. (AG Berlin- Mitte, Urteil v. 19.02.2020, Az. 26 C 21/19).
Miteigentümer fühlte sich durch Küchengerüche gestört
Im entschiedenen Fall ging es um eine im Erdgeschoss gelegene Gewerbeeinheit einer Wohnungseigentumsanlage. Laut Teilungserklärung war deren Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) gestattet. Der Eigentümer der Teileigentumseinheit hatte diese vermietet. Der Mieter betrieb dort ein “relativ kleines innerstädtisches Clubrestaurant, das sich mit einer feinen, aber begrenzten Abendkarte an ein anspruchsvolles Publikum wendet”.
Ein Miteigentümer fühlte sich gestört, da von dem Restaurantbetrieb mit Vollküche permanent massive Geruchsbelästigungen (Küchengerüche) ausgingen, die er in seiner Wohneinheit wahrnehme. Der Eigentümer verlangte daher den Betrieb des Restaurants in der Teileigentumseinheit einzustellen.
Restaurant mit Vollküche stört mehr als ein Café
Zu Recht, entschied das Gericht. Der Eigentümer konnte verlangen, dass das Betreiben des Restaurants unterlassen wird, da die Nutzung als Restaurant nicht der durch die Teilungserklärung vorgegebenen Nutzung entsprach. Danach war eine Nutzung als Bewirtschaftungsbetrieb zwar grundsätzlich erlaubt. Der Klammerzusatz kann aber nur so verstanden werden, dass der Betrieb einer Bewirtschaftung mit einer Vollküche untersagt sein soll. Eine Vollküche zeichnet sich dadurch aus, dass in ihr warme Speisen von Grund auf – also vollständig – zubereitet werden. Die hierdurch entstehenden Dünste müssen ins Freie abführt werden. Gerade dieses Störungspotentials einer Vollküche sollte hier durch die Vorgabe der Nutzungsart in der Teilungserklärung “Café ohne Vollküche” ausgeschlossen werden.
Dass die Zubereitung warmen Speisen für die Nachbarn eine intensivere Geruchsbelästigung darstellt als die Zubereitung von Kaffee und Kuchen liegt nach Auffassung des Gerichts ebenso auf der Hand, wie die intensivere Küchennutzung durch das Kochen und der damit einhergehende Lärmpegel.
Fazit: Fühlen Sie sich durch die Änderung der Nutzung einer Gewerbeeinheit gestört, werfen Sie als erstes einen Blick in die Teilungserklärung. Stellen Sie eine Abweichung der von der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzungsart von der tatsächlichen Nutzung fest, prüfen Sie inwieweit Störungen von der erlaubten und der vorgegebenen Nutzungsart ausgehen. Sind die Störungen deckungsgleich oder stört die tatsächliche Nutzung sogar weniger als die erlaubte Nutzung, können Sie nichts machen. Stört aber die tatsächliche Nutzung mehr als die erlaubte Nutzung, steht Ihnen ein Unterlassungsanspruch zu.
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