Mietminderung: Vermieter schuldet nur den Zustand, der bei Anmietung bestand
Dass ein Vermieter hinsichtlich einer Mietwohnung nur den Zustand schuldet, der bei Anmietung der Wohnung bestand, stellte das Landgericht Hanau im September 2020 klar. Grundsätzlich ist also der Zustand maßgeblich, der bereits bei Besichtigung einer Mietwohnung vorhanden war und auch vom Mieter hätte erkannt werden können.
Der Fall
Ein Vermieter und seine Mieterin stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil die Mieterin die monatliche Miete anteilsmäßig nicht gezahlt hatte. Die Mieterin hatte die Miete wegen Mängeln in der Mietwohnung gemindert. Da die Mieterin mit der Zahlung der Miete im Rückstand war, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Die Mieterin war der Ansicht, dass sie zu Recht die Miete gemindert hatte, weil die Mietwohnung seit Beginn des Mietverhältnisses Mängel aufwies. Der Vermieter wendete hiergegen ein, dass die Wohnung „kernsaniert“ sei und das die von der Mieterin mitgeteilten Mängel bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses vorhanden waren.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Hanau entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Auch wenn der Vermieter angeblich eine „sanierte“ Wohnung übergeben hatte, änderte dies nach Ansicht des Gerichts nichts daran, dass vom Vermieter nur der tatsächliche Zustand geschuldet war, der bei Anmietung bestand. Grundsätzlich ist derjenige Ist-Zustand maßgeblich, der bereits bei Besichtigung einer Mietwohnung vorhanden war und auch vom Mieter hätte erkannt werden können. Die Mieterin hatte selbst ausgeführt, dass die Mietwohnung zum Zeitpunkt der Anmietung eindeutig nicht kernsaniert war und dass sie den Vermieter unmittelbar nach der Wohnungsübergabe auf die Mängel hingewiesen habe. Zwar hatte der Vermieter der Mieterin unmittelbar nach der Wohnungsübergabe ausdrücklich zugesichert, dass die Mängel, die offensichtlich vorlagen und sichtbar waren, beseitigt werden. Aber dies war eben erst nach Abschluss des Mietvertrages geschehen. Für die Einstufung des Zustands der Mietwohnung als mangelhaft war aber allein der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dass ein solcher Zahlungsrückstand bestand, war unstreitig (LG Hanau, Beschluss v. 18.09.20, Az. 2 S 84/20).
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