Bauarbeiten an der gekauften Wohnung? Beginnen Sie noch vor dem Grundbucheintrag

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen sind oft noch einige Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Handelt es sich um umfangreiche und teure Maßnahmen, müssen Sie auch in steuerlicher Hinsicht aufpassen. Betragen die Kosten dieser Maßnahmen nämlich innerhalb von 3 Jahren mehr als 15% der Kaufsumme, müssen Sie diese zusammen mit dem Gebäude als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben. Ein Sofortabzug als Werbungskosten ist dagegen die steuerlich deutlich günstigere Alternative. Nach dem BFH sind diese für alle Maßnahmen zulässig, die vor dem Eintrag in das Grundbuch erfolgen (Beschluss v. 28.04.2020, Az. IX B 121/19).

Finanzamt: Bauarbeiten sind mit den Kaufpreiskosten abzuschreiben

Im entschiedenen Fall hatte ein Immobilienkäufer Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten unmittelbar nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt und noch vor der Eigentumsübertragung im Grundbuch fertig gestellt. Die Kosten dieser Maßnahmen machte er als vorweggenommene Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte den Sofortabzug nicht an und stufte die Maßnahmen als “anschaffungsnahen Herstellungsaufwand” an, der zusammen mit dem Kaufpreis der Immobile abzuschreiben sei. Hiergegen ging der Immobilienkäufer mit seiner Klage vor.

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Grundbucheintragung ist entscheidend für die “Anschaffung”

Der Bundesfinanzhof gab dem Immobilienkäufer Recht. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind alle Kosten, die in unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie anfielen Anschaffung sei aber beim Kauf einer Immobilie nicht die Unterzeichnung des Kaufvertrages, sondern der Eigentumsübergang. Dieser erfolge aber erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Daher konnte der Immobilienkäufer die zuvor aufgewendeten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten tatsächlich als vorweggenommene Werbungskosten geltend machen.

Fazit: Es kann sich für Sie steuerlich durchaus lohnen, wenn Sie Arbeiten an der Immobilie zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrages und noch vor Ihrer Eintragung als neuer Eigentümer durchführen lassen. Dann können Sie diese Kosten nämlich als Werbungskosten geltend machen. Erkennt Ihr Finanzamt das nicht an, legen Sie unbedingt Einspruch gegen den Steuerbescheid ein. Mit Berufung auf die hier geschilderte Entscheidung des BFH werden Sie erfolgreich sein.

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