Umsatzsteuer auf Gewerbemiete – so sieht es mit den Nebenkosten aus
Die letzten Monate haben Vermieter von Gewerbeimmobilien auf eine harte Probe gestellt. Umso wichtiger ist es, am Ball zu bleiben und den Gewinn so weit wie möglich zu maximieren. Wenn auch Sie Umsatzsteuer auf die Miete berechnen, dann ist dieses aktuelle BGH-Urteil auf jeden Fall interessant für Sie!
Lassen Sie Ihre Gewerbemieter Umsatzsteuer zahlen? Wie haben Sie das im Mietvertrag genau formuliert? Denn in vielen Fällen stellt sich die Frage, ob der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet. Der Grund: Im Mietvertrag ist von der Nettomiete die Rede. Was ist nun mit den Nebenkosten?
Der Fall:
Eine Gewerbe-Vermieterin verlangte per Mietvertrag monatlich 10.500 Euro Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer. Des Weiteren war vereinbart, dass der Mieter Betriebs- und Nebenkosten grundsätzlich zahlt. Es war jedoch in Bezug darauf nicht ausdrücklich von einer Umsatzsteuer die Rede. Als nun die Vermieterin auch für diese Nebenkosten die Umsatzsteuer vom Mieter verlangte, legte dieser Einspruch ein. Schließlich war nicht explizit vermerkt, dass er diese auch schulde. Schlecht für die Vermieterin, die natürlich für den Gesamtbetrag die Steuer zahlen musste und somit Verluste machte.
Die Entscheidung
Sowohl das Landgericht der ersten Instanz als auch der Bundesgerichtshof sind sich einig: Der Mieter muss dennoch die Umsatzsteuer auch für die Nebenkosten zahlen. Es sei davon auszugehen, dass die Umsatzsteuer, sofern berechnet, für Nettomiete UND Nebenkosten anfalle. Denn Miete und Nebenkosten seien eine einheitliche Leistung an den Mieter, auch steuerlich. Durch die Besteuerung der Nettomiete war dem Mieter bekannt, dass die Vermieterin grundsätzlich Umsatzsteuer berechnet und auch zahlt. So konnte der Mieter auch den Vorsteuerabzug nutzen – für die Gesamtleistung aus Miete UND Nebenkosten. Dadurch habe er auch wissen müssen, dass er eben auch für die Nebenkosten die Steuer schulde. Diese Vertragsauslegung entspreche der verbreiteten Rechtsauffassung (BGH, Urteil v. 30.9.2020, XII ZR 6/20).
Fazit:
Ist in Ihrem Vertrag die Umsatzsteuer explizit für die Nettomiete ausgezeichnet, brauchen Sie keine künftigen Probleme zu fürchten – das höchstrichterliche Urteil gibt Ihnen Recht. Sollten Sie aber künftig einen Vertrag abschließen, vermeiden Sie durch eine klarere Formulierung eventuelle Streitigkeiten.
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