Koppelung eines Mietvertrags an ein Arbeitsverhältnis ist unzulässig
Wenn ein Vermieter einen Mietvertrag an das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses koppelt, so verstößt das gegen § 572 Abs. 2 BGB. Hiernach kann ein Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist. Ein auf einer auflösenden Bedingung beruhender Räumungsvergleich, ist unwirksam. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) am 11.11.2020 klar.
Der Fall
Die evangelische Kirche hatte mit einem Diakon einen Mietvertrag über ein Reihenhaus geschlossen. Gemäß einer Klausel im Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zeitgleich mit dem Dienstverhältnis enden. Nach dem Tod des Diakon lebte seine Frau, die ebenfalls für die evangelische Kirche tätig war, weiter in dem Haus. Kurz bevor sie in Rente ging, wollte die Kirche einen Auszugstermin vereinbaren. Wegen des Drucks der Kirche schlossen die Parteien einen Vergleich mit einer Räumungsfrist von einem Jahr. Nach Ablauf der Frist zog die Mieterin aber nicht aus, sondern erklärte den Rücktritt vom Räumungsvergleich. Hilfsweise focht sie den Vergleich wegen Zwang und Nötigung an. Daraufhin verklagte die Kirche die Rentnerin auf Räumung und Herausgabe des Hauses.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieterin. Die Klausel im Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis mit Beendigung des Anstellungsverhältnisses automatisch beendet war, war rechtswidrig. Das Ausscheiden des Diakons aus dem Dienst stellte eine auflösende Bedingung gemäß § 158 Abs. 2 BGB dar. Gemäß § 572 Abs. 2 BGB kann ein Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der ein Mietverhältnis zum Nachteil eines Mieters auflösend bedingt ist. Der Räumungsvergleich beruhte damit auf einem Irrtum. Die Witwe des Diakons war nach dem Tod ihres Mannes weiterhin zur Nutzung des Hauses berechtigt. Denn die Kenntnis der tatsächlichen rechtlichen Lage hätte den Abschluss eines Räumungsvergleichs ausgeschlossen. Zudem hatte die Kirche der Witwe angedroht, am Tag des vermeintlichen Endes des Vertrags mit einem Rechtsanwalt vor der Tür zu stehen und sie aus dem Haus zu werfen. Dies stellte nach Ansicht des BGH eine widerrechtliche Drohung gemäß § 123 Abs. 1 BGB dar, welche die Mieterin zur Anfechtung des Räumungsvergleichs berechtigte (BGH, Urteil v. 11.11.20, Az. VIII ZR 191/18).
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