Kostenverteilung muss der Gemeinschaftsordnung entsprechen
Wie handhaben Sie es eigentlich mit Ihrer Jahresabrechnung? Überprüfen Sie nur ihre rechnerische Richtigkeit und genehmigen Sie die Abrechnung dann? Oder überprüfen Sie die Kostenverteilung auch anhand Ihrer Gemeinschaftsordnung? Letzteres kann sich für Sie lohnen, denn oft enthalten Gemeinschaftsordnungen längst in Vergessenheit geratene Regelungen zur Kostenverteilung. Trägt etwa nach dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die etwaige Instandsetzung der Hebeanlagen bei den Tiefgaragenplätzen, sind diese Kosten von allen Eigentümern und nicht nur von den Garageneigentümern zu tragen (AG München, Urteil v. 24.10.19, Az. 483 C 9844/19 WEG).
Kosten der Hebeanlagen sollten nur Stellplatzinhaber tragen
Im entschiedenen Fall ging es um die Kosten der Sanierung der Hebeanlagen der Duplex-Stellplätze in einer Wohnungseigentumsanlage. Nach der Gemeinschaftsordnung waren die Kosten der Duplex-Stellplätze von der “Eigentümergemeinschaft ” zu tragen.
In der Jahresabrechnung wurden die Kosten der Sanierung der Hebeanlagen auf die jeweiligen Eigentümer der Stellplätze umgelegt. Die Jahresabrechnung wurde durch einen gemeinschaftlichen Beschluss genehmigt. Ein Wohnungseigentümer war mit dem Genehmigungsbeschluss nicht einverstanden. Er war der Auffassung, die Kosten seien entsprechend der Regelung der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer aufzuteilen. Die anderen Eigentümer waren der Ansicht, gegen die Umlage in der Jahresabrechnung sei nicht einzuwenden, da man das schon immer so gemacht habe.
Änderung der Kostenverteilung nur mit ausdrücklichem Beschluss
Die Klage hatte Erfolg! Nach Auffassung des Gerichts entsprach der Genehmigungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Kostenverteilung der Regelung der Gemeinschaftsordnung widerspricht. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Gemeinschaftsordnung trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung der Stellplätze. Zwar ist bei dem Inhalt von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung deren Wortlaut nicht allein entscheidend, sondern es muss auch der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck berücksichtigt werden. Aber auch dann ist die Regelung so zu verstehen, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft die Sanierungskosten zu tragen hat.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kosten der Hebeanlage in der Vergangenheit nur auf die Stellplatzeigentümer umgelegt wurden, ohne dass das beanstandet worden war. Zwar sind die Wohnungseigentümer berechtigt, die Kostenverteilung durch mehrheitlichen Beschluss zu ändern. Das ist aber nur möglich, wenn die Eigentümer bei der Beschlussfassung das Bewusstsein für eine zukünftige Änderung der Kostenverteilung hatten. Das war aber bei den vergangenen Beschlüssen nicht der Fall da diese lediglich die Genehmigung der jeweiligen Jahresabrechnungen betroffen hatten.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt, dass sich ein Blick in Ihre Teilungserklärung tatsächlich für Sie lohnen kann. Das gilt auch dann, wenn die dort schlummernde Regelung bereits seit Jahren keine Beachtung gefunden hat. Denn auch dann haben Sie einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße, den Anforderungen der Gemeinschaftsordnung entsprechende Kostenverteilung. Werden die Kosten dennoch falsch verteilt und die Jahresabrechnung durch Ihre Gemeinschaft genehmigt, müssen Sie den Genehmigungsbeschluss anfechten. Anderenfalls wird der Beschluss und mit ihm auch die fehlerhafte Kostenverteilung bestandskräftig.
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