Kein Zugang einer Kündigung, wenn Mieter Einschreiben nicht abholt
Zugegangen ist eine mietrechtliche Kündigungserklärung erst, wenn sie so in den Machtbereich des Mieters gelangt ist, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann. Dies stellte das Oberlandesgericht Rostock im August 2020 klar. Wenn ein Mieter ein Einschreiben nicht bei der Post abholt, ist ihm der Inhalt des Einschreibens folglich nicht zugegangen.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter auf Räumung verklagt. Da der Mieter mit der Zahlung von Miete erheblich im Rückstand war, hatte der Vermieter per Einschreiben fristlos gekündigt. Der Mieter hatte aber unstreitig das bei der Post niedergelegte Kündigungseinschreiben nicht in der Postfiliale abgeholt, so dass dieses an den Vermieter zurückgesandt wurde.
Dennoch entschied das OLG Rostock zu Gunsten des Vermieters, dass der Mieter die Gewerberäume räumen musste. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB muss ein Mieter die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurück geben. Das Mietverhältnis war im entschiedenen Rechtsstreit durch fristlose Kündigung des Vermieters beendet worden.
Die Besonderheiten des Falls
Zwar hatte die Kündigung des Vermieters per Einschreiben vom 06.12.2016 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Denn eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die ihre Wirksamkeit erst mit Zugang beim Empfänger erlangt. Zugegangen ist einem Mieter eine Kündigungserklärung jedoch erst, wenn sie so in seinen Machtbereich gelangt ist, dass er vom Inhalt der Kündigung Kenntnis nehmen kann (BGH, Urteil v. 26.11.97, VII ZR 22/97). Der Mieter hatte unstreitig das niedergelegte Einschreiben mit der Kündigung nicht von der Post abgeholt, so dass dieses an den Vermieter zurückgesandt wurde. Somit war ein Zugang der Erklärung nicht erfolgt.
Der Vermieter hatte jedoch per Schriftsatz seines Rechtsanwalts vom 10.10.2017 im gerichtlichen Verfahren erneut eine Kündigung ausgesprochen. Diese weitere Kündigung war wirksam. Auch ein Grund zur fristlosen Kündigung war sowohl nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB als auch nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB gegeben. Der Mieter befand sich mit der Zahlung der Miete in einem erheblichen, die Grenze des § 543 Abs. 2 BGB übersteigenden Zahlungsrückstand (OLG Rostock, Beschluss v. 24.08.20, Az. 3 U 18/19).
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