Große Flächenabweichung ist nicht immer ein Mietmangel
Eine Flächenabweichung von 10% zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag genannten Mietfläche ist nicht immer ein Mietmangel. Dies stellte das Oberlandesgericht Dresden im Oktober 2020 klar.
Der Fall
Mieter von zwei Gewerbeeinheiten wurden von ihrem Vermieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Der Mietvertrag aus dem Jahr 2017 enthielt die Angabe, dass die Räume im Untergeschoss und im Erdgeschoss ca. 320 m² groß sein sollten. Die Räume im Obergeschoss sollten rund 160 m² groß sein. Diese Angaben waren jedoch falsch. Die Räume im Unter- und Erdgeschoss waren tatsächlich lediglich 192 m² groß. Die Räume im Obergeschoss waren nur 112 m² groß. Der Vermieter bot den Mietern an, neue Mietverträge mit den richtigen Größenangaben abzuschließen. Die Mieter lehnten dies jedoch ab und minderten die Miete. Später kündigten die Mieter das Mietverhältnis wegen der reduzierten Fläche. Deshalb verklagte der Vermieter die Mieter auf Zahlung rückständiger Miete.
Die Entscheidung des Gerichts
Das OLG Dresden entschied den Rechtsstreit trotz der erheblichen Flächenabweichung zu Gunsten des Vermieters. 2004 hatte der Bundesgerichtshof Flächenabweichungen von 10% im Wohnraummietrecht für so erheblich gehalten, dass ein Mietmangel vorlag. 2005 hat der BGH diese Rechtsprechung auf das Gewerbemietrecht ausgedehnt. Nach dieser Rechtsprechung kann ein Mieter also bei einer Flächenabweichung ab 10% die Miete entsprechend mindern, fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen. Das OLG Dresden wendet diese Rechtsprechung jedoch nur dann an, wenn die falsche Flächenangabe im Vertrag die Beschaffenheit der Mieträume festlegt; nicht jedoch, wenn die Mieträume nur beschrieben werden (OLG Dresden, Urteil v. 21.10.20, Az. 5 U 1257/20).
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