Kaufpreis nachträglich gesenkt? Steuern bleiben gleich!
Aufgepasst, wenn Sie eine Immobilie kaufen und sich mit dem Käufer nachträglich auf eine Kaufpreissenkung einigen. Denn: Nicht immer können Sie rückwirkend dann auch die Grunderwerbsteuer reduzieren. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (22.07.2020, Az. II R 15/18).
Im Kaufvertrag vereinbarte Pflicht blieb unerfüllt
Beim Verkauf eines Mietobjekts verpflichtete sich der Verkäufer, Mieter für Teile des Objekts zu suchen. Das jedoch gelang ihm nicht. Der Käufer verlangte daher einen beträchtlichen Teil vom gezahlten Kaufpreis zurück. Das Geld war zunächst auf einem Treuhandkonto des Notars geparkt. Der Verkäufer ließ sich auf den Vergleich ein, und der Käufer erhielt die gewünschte Erstattung.
Anschließend beantragte er beim Finanzamt, die Grunderwerbsteuer entsprechend zu senken. Doch das sperrte sich, weil die üblichen Voraussetzungen nicht gegeben waren: Die dafür maßgebliche 2-Jahres-Frist war abgelaufen (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG). Auch beruhte die Herabsetzung des Kaufpreises nicht auf einem Mangel (§ 437 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG).
Gericht: Kein rückwirkendes Ereignis
Der Käufer zog gegen den Bescheid vor Gericht. Der Pflichtverstoß sei aus seiner Sicht ein „rückwirkendes Ereignis“ (§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO), das eine nachträgliche Senkung der Grunderwerbsteuer sehr wohl rechtfertige.
Der Misserfolg bei der Mietersuche sei nicht von so wesentlicher Bedeutung, dass sie als „rückwirkendes Ereignis“ eingestuft werden könne, so der BFH. Daher sei eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer nicht mehr möglich.
Tipp: Meiden Sie Klauseln dieser Art im Kaufvertrag
Solche Bedingungen in den Kaufvertrag aufzunehmen, ist aus steuerlicher Sicht wenig ratsam. Falls Sie es doch tun, sollten Sie binnen eines Monats nach Erhalt des Grundsteuerbescheids einen Vorläufigkeitsvermerk beantragen. Dann wird der Bescheid nicht bestandskräftig; die 2-Jahres-Frist beginnt erst gar nicht zu laufen.
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