Mieterhöhung: Keine Umlegung von Kosten bei Ersatz alter, aber intakter Bauteile
Wenn ein Vermieter alte, aber noch funktionstüchtige Bauteile erneuert, kann er nicht die vollen Kosten auf Mieter umlegen. Bei einer Mieterhöhung muss der Anteil der Instandsetzungskosten heraus gerechnet werden. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2020 klar.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung in Höhe von 430 € wegen Modernisierung geltend gemacht. Der Vermieter hatte zuvor eine Umstellung der Heizung von Gastherme auf Fernwärme, eine Erneuerung einer 60 Jahre alten Haustür, der Treppenhausfenster sowie der Wohnungstüren nebst Briefkastenanlage durchführen lassen. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, reichte der Vermieter Klage ein.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellte in letzter Instanz fest, dass eine Mieterhöhung anlässlich einer Modernisierung aufgeteilt werden kann. Zugleich hat der BGH seine Rechtsprechung zur Kürzung der Modernisierungskosten ausgedehnt. Nach § 559 Abs. 2 BGB muss von den Modernisierungskosten ein etwaiger „Instandsetzungsanteil“ abgezogen werden. Laut BGH betrifft dieser Abzug nicht nur die Kosten fälliger Instandsetzungen, sondern auch fiktive Instandsetzungskosten von bereits alten, aber voll funktionsfähigen Bauteilen. Der BGH nimmt diejenigen Kosten für solche Bauteile aus der „modernisierenden Instandsetzung“ heraus, die zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer schon zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist. Das gilt auch, wenn Maßnahmen zur Erhaltung noch nicht fällig wären, weil die Bauteile noch funktionsfähig und mangelfrei sind (BGH, Urteil v. 17.06.20, Az. VIII ZR 81/19).
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