Trotz COVID-19-Gesetz: Keine rückwirkende Erlangung der Verwalterstellung
Bestimmt wissen Sie, dass das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (COVMD) vorsieht, dass der zuletzt bestellte Verwalter solange im Amt bleibt, bis eine neue Bestellung erfolgt ist. Hierdurch soll verhindert werden, dass Ihre Eigentümergemeinschaft plötzlich ohne Verwalter dasteht, wenn wegen der Corona-Pandemie keine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Allerdings führt das Gesetz nicht dazu, dass ein Verwalter dessen Amtszeit vor Inkrafttreten des Gesetzes endete, rückwirkend wieder eingesetzt wird. Das gilt auch dann, wenn eine Eigentümergemeinschaft verwalterlos ist, weil sie sich auf der letzten Eigentümerversammlung nicht dazu veranlasst sah, einen Verwalter zu wählen (OLG Hamm, Beschluss v. 05.08.2020, Az. 15 W 266/20).
Ehemaliger Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung
Im entschiedenen Fall ging es um einen Eigentümergemeinschaft, deren Teilungserklärung für die Veräußerung von Wohnungseigentum die Zustimmung des Verwalters verlangte. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft war bis zum 31.12.2019 bestellt. Als ein Wohnungseigentümer im März 2020 seine Wohnung verkaufte, gab der ehemalige Verwalter am 13.03.2020 eine Veräußerungszustimmung hierzu ab.
Dem Grundbuchamt genügte diese Erklärung nicht, es nahm die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch daher nicht vor. Der Wohnungserwerber war der Ansicht, der Verwalter sei zur Erteilung der Veräußerungszustimmung befugt gewesen, da nach § 6 des am 28.03.2020 in Kraft getretenen COVMG der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibe.
Nur bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestellter Verwalter bleibt
Falsch entschied das Gericht. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung des Erwerbers mangels wirksamer Zustimmungserklärung zu Recht abgelehnt. Die Person, welche die Zustimmung zur Veräußerung erklärt hatte, war nämlich zum Zeitpunkt der Erklärung kein Verwalter.
Insbesondere konnte sich der Wohnungserwerber nicht auf § 6 Abs. 1 COVMG berufen, denn diese Norm ist erst nach der Abgabe der Erklärung in Kraft getreten. Zwar findet die Norm auch Anwendung, wenn die Bestellungszeit des Verwalters bereits vor dem 28.03.2020 abgelaufen war, so dass ein bestellter Verwalter trotzt Ablauf seiner Bestellungszeit im Amt bleiben kann. Die Vorschrift führt aber nicht dazu, dass eine Eigentümergemeinschaft, die auf ihrer letzten Eigentümerversammlung keinen Verwalter bestellt hat und daher zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des COVMG verwalterlos war, rückwirkend einen Verwalter erhält.
Fazit: Hat sich Ihre Eigentümergemeinschaft vor Inkrafttreten des COVMD gegen die Bestellung eines Verwalters entschieden, wird dieser Zustand auch dann nicht durch das COVMD geändert, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Bestellung eines Verwalters doch erforderlich ist. In diesem Fall sollten Sie schnellstens im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Verwalter bestellen – notfalls im Umlaufverfahren.
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