Für Mieter unvorteilhafter Vergleich über Betriebskosten ist zulässig
Mieter und Vermieter können einen für den Mieter unvorteilhaften Vergleich über Betriebskosten abschließen. § 556 BGB schließt nicht aus, dass nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung ein Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2020 klar. Zudem kann ein Vermieter auch mit bestrittenen Forderungen gegenüber einem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
In der Regel sind nach den mietgesetzlichen Regelungen Vereinbarungen zu Lasten eines Mieters rechtswidrig und unwirksam. Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung, die nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung entspricht, Grundlage einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sein kann. In einem Räumungsrechtsstreit hatte der Mieter um eine Verlängerung der Räumungsfrist gebeten. Der Vermieter war hierzu bereit, sofern der Mieter sich bereit erklärte, die ausstehenden Betriebskosten insbesondere Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € zu begleichen. Der Mieter stimmte zu. Nach seinem Auszug verlangte der Mieter Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter machte die Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung per Aufrechnung gegen die Kaution geltend.
Der BGH erklärte die Aufrechnung des Vermieters gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch als zulässig. Mieter und Vermieter hatten einen wirksamen Vergleich hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung geschlossen. Der Vergleich war nicht etwa deshalb unwirksam, weil die Abrechnungen den formellen Anforderungen des § 556 Abs. 3 BGB nicht entsprachen. Obwohl von den Regelungen zur Abrechnung über Vorauszahlungen auf Betriebskosten gem. § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil eines Mieters abgewichen werden darf, war die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wirksam. Der Mieter konnte nach Zugang der Betriebskostenabrechnung das ausgewiesene Saldo als verbindlich anerkennen. Weder die formellen Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist stellten ein Hindernis für die Vereinbarung dar. Zwischen den Parteien bestand Ungewissheit über ein bestehendes Rechts- bzw. Schuldverhältnis, welche durch die Vereinbarung entsprechend § 779 BGB endgültig geklärt wurde. Ein Vermieter darf nach Mietvertragsende auch wegen bestrittener Forderungen auf die Kaution zugreifen (BGH, Urteil v. 28.10.20, Az. VIII ZR 230/19).
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