Klagen darf jetzt nur noch die Gemeinschaft!
Kennen Sie eigentlich das alte Problem bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen war? Vielfach war bislang unklar, wer einen solchen Anspruch geltend machen konnte – die Gemeinschaft als solche oder der einzelne Eigentümer. Nach dem Amtsgerichts Hamburg-Blankenese ist für Schadenersatzansprüche im Rahmen eines Beseitigungsanspruchs nach § 1004 Absatz 1 BGB der einzelne Wohnungseigentümer zuständig. Das gilt zumindest solange, bis die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung dieses Anspruchs an sich gezogen hat (Urteil v. 18.03.2020, Az. 539 C 29/19). Diese Rechtslage hat sich jetzt geändert.
Eigentümer klagte auf Wiederherstellung des vorigen Zustandes
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus 2 Mitgliedern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Jedem Wohnungseigentümer kam ein 50-%-iger Miteigentumsanteil zu. Bereits im Jahr 1998 herrschte Streit über Anpflanzungen im Garten der Wohnanlage, die ein Wohnungseigentümer ohne Einbindung des anderen gesetzt hatte.
In einem gerichtlichen Vergleich wurde festgelegt, welche Pflanzen zu entfernen waren und welche stehen bleiben mussten. Entgegen der Regelung dieses Vergleichs, ließ einer der Wohnungseigentümer im Jahr 2019 alle noch vorhandenen Anpflanzungen entfernt. Dagegen wendete sich der andere Eigentümer mit seiner Klage und verlangte die Wiederherstellung des vorherigen Zustands.
Eigentümergemeinschaft hatte Angelegenheit nicht an sich gezogen
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer Recht. Der Wohnungseigentümer, der die Anpflanzungen entfernt hatte, musste den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Der beklagte Eigentümer war nicht berechtigt, die Pflanzen ohne Beschlussfassung zu beseitigen.
Der klagende Eigentümer verfügte auch über die erforderliche Klagebefugnis. Es lag nämlich eine so genannte gekorene Ausübungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft vor. Das bedeutet, dass grundsätzlich der einzelne Eigentümer das Recht hat, einen Anspruch im Klageweg geltend zu machen, und verliert dieses Recht erst, wenn die Eigentümergemeinschaft die Angelegenheit per Beschuss an sich gezogen hat. Das war hier aber nicht geschehen.
Fazit: Dieser Fall zeigt, die Problematik der Klagebefugnis, die nach altem Recht bestand. In vielen Fällen war unklar, ob die Eigentümergemeinschaft oder der einzelne Eigentümer befugt war, Klage zu erheben. Und das, obwohl die Klagebefugnis von grundlegender Bedeutung ist. Klagt nämlich ein Eigentümer, obwohl die Gemeinschaft klagebefugt ist oder umgekehrt, ist der Prozess verloren, auch wenn der Anspruch bestand. Solche Probleme bestehen mit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes seit dem 01.12.2020 nicht mehr. Nun ist in jedem Fall, in dem das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, die Eigentümergemeinschaft zuständig. Das heißt, sie allein ist berechtigt, Klage zu erheben.
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