Haben Sie saniert? Dieses formelle Detail könnte Ihre Mieterhöhung ausbremsen
27Im Moment ist so manches Bauvorhaben im Freien ausgebremst. Dafür können Sie Innenräume gerade jetzt fleißig sanieren. Das steigert den Wert Ihrer Immobilie und erlaubt es Ihnen, mehr Miete zu nehmen. Aber ein kleines, doch bedeutendes Detail kann dabei einen großen Unterschied machen: die Baualtersklasse.
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus aus den 50er Jahren. In einem Rundumschlag sanieren Sie das Dach, die Fassade mit Dämmung, die Fenster, die Heizung, die Leitungen, Bäder und vieles mehr. Faktisch entspricht der energetische und der Ausstattungszustand nun dem Jahr 2021. Doch dürfen Sie das in Vermietungsanzeigen so auszeichnen? Und noch wichtiger: Dürfen Sie die Miete entsprechend berechnen? Schließlich sind die Preise in den Mietspiegeln nach Baualtersklasse gekennzeichnet.
Die Baujahrsfrage vor Gericht
In einem solchen Fall urteilte am 18. April 2012 das Landgericht München (Az. 14 S 16973/11). Der Vermieter hatte die Immobilie aus den 1950er Jahren kernsaniert und wollte im Anschluss nach § 558 ff. BGB die Miete erhöhen. Dafür rechnete er nun mit einem neuen Baujahr. Nun ging ein Streit los um Kappungsgrenzen und das zugrundeliegende Baujahr.
Die Mieter argumentierten, die Immobilie sei ja vor der Sanierung noch voll bewohnbar gewesen. Der Vermieter argumentierte, dies könne keinen Einfluss auf die Berechnung des Baujahrs haben. Der Vermieter hatte wirklich das gesamte Gebäude von Dach bis Keller erneuert, dabei wurde unter anderem der Energieverbrauch um mehr als 60% reduziert. Was sagte das Gericht?
Der feine Unterschied: Dann gilt eine neue Baujahrskategorie
Das Gericht erkannte das Jahr der Sanierung nicht als Baujahr an. Tatsächlich ist dies nur möglich, wenn ein nicht mehr bewohnbares Haus, etwa im Zustand eines Rohbaus, voll saniert wird oder durch neue Gebäudeteile ergänzt wird. Ein häufiges Beispiel: Wird aufgestockt oder ein Dachboden zu Wohnzwecken umgebaut, so hat die Dachgeschosswohnung ein aktuelles Baujahr und teilt nicht das des Gebäudes. Ironie: Investitionsbereite Anleger werden bestraft. Dafür bieten aber die meisten Mietspiegel Berechnungsmöglichkeiten für gehobene Gebäudestandards, wenn auch nicht immer sehr differenziert.
In der Praxis
Möchten Sie Kernsanieren, sollten Sie also ganz genau rechnen. Gibt es Teile, die nach neueren Baujahren berechnet werden können (z.B. Dachgeschoss-Ausbau)? Was ist die höchstmögliche Miete anhand des „alten“ Baujahrs? Welche Möglichkeiten bietet der Mietspiegel Ihrer Gemeinde, solche Modernisierungen einzurechnen? Was lohnt sich anhand dessen für Sie, was nicht? Einige Sanierungen sind natürlich strukturell nötig, alles andere sollten Sie genau abwägen.
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