Jahresabrechnung: So ist die Darstellung mehrerer Konten plausibel!
Die Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Unterlagen Ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie gibt nicht nur Auskunft über die Liquiditätsentwicklung der Gemeinschaft, sie ist auch die Grundlage für Ihre Einzelabrechnungen und damit für Ihre Zahlungspflicht als einzelner Eigentümer. Daher haben Sie ein erhebliches Interesse an der Korrektheit und Nachvollziehbarkeit ihrer Jahresabrechnung. Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung die Anforderungen, die an eine korrekte Jahresabrechnung zu stellen sind, dargelegt (Urteil v. 25.09.2020, Az. V ZR 80/19).
Umbuchungen wurden als nicht abrechnungsrelevant dargestellt
Der Verwalter einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft führte für die Gemeinschaft zwei getrennte Konten, ein Girokonto und ein Spar-/Tagesgeldkonto, von denen er im Laufe des Abrechnungsjahres mehrfach Kontenüberträge vorgenommen hatte. Diese vermögensneutralen internen Umbuchungen nahm er aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit in die Jahresabrechnung auf, stellte sie aber ausdrücklich als „nicht abrechnungsrelevant“ dar.
Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Er war der Ansicht, die Jahresabrechnung ermögliche einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer keinen schlüssigen Kontenabgleich. Da ein rechnerischer Zwischenschritt erforderlich sei, um die nicht verteilungsrelevanten Beträge aus der Kostenverteilung herauszunehmen, genüge die Abrechnung nicht dem rechtlichen Erfordernis einer „einfachen“ rechnerischen Schlüssigkeitsprüfung. Der Eigentümer erhob daher Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Bei kontobezogener Darstellung sind alle Überträge aufzuführen
Der BGH entschied: Die beschlossene Genehmigung der Jahresabrechnung entsprach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere war die Abrechnung hinreichend transparent und für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer nachvollziehbar. Zunächst wiesen die Richter darauf hin, dass eine Jahresabrechnung eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist. Sie ist schon dann als schlüssig zu bewerten, wenn sie die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie die nach Kostenart aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben enthält. Wenn der Anfangsbestand zuzüglich der Einnahmen und abzüglich der Ausgaben dem Endstand entspricht, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.
Bei der Darstellung mehrerer Gemeinschaftskonto hat der Verwalter die Wahl, ob er Einnahmen und Ausgaben kontobezogen darstellt oder nicht. Entscheidet er sich aber für eine kontobezogene Darstellung, muss er alle Kontenüberträge aufführen, damit die Endstände der Konten plausibel bleiben. Außerdem muss er diese Buchungen, wie hier auch erfolgt, als nicht abrechnungsrelevant kennzeichnen. Die Addition der Anfangs- und Endstände der Konten muss nach Ansicht des BGH nicht in der Abrechnung enthalten sein. Diesen simplen Rechenschritt können die Eigentümer bei Bedarf selber vornehmen.
Fazit: Durch interne Kontenüberträge werden dem gemeinschaftlichen Vermögen keine Geldmittel zugeführt oder entnommen. Daher geht es bei der Darstellung solcher Buchungen nicht um eine Verteilung der Kosten, sondern lediglich um eine transparente Darstellung, die keine Verteilungsrelevanz besteht. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz beschränkt die Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer auf die Abrechnungsspitze. Das heißt auf alles, was sich auf die von den Eigentümern zu leistende Nachzahlung bzw. die Höhe eines Guthabens aus der Jahresabrechnung auswirkt. Daher wäre eine Anfechtung des Beschlusses nach der aktuellen Rechtslage nicht mehr möglich. Die Ausführungen des BGH sind aber dennoch relevant für Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft. Denn die Konten und Kontenüberträge sind nun in einem Vermögensbericht aufzuführen und müssen dort natürlich auch ordnungsgemäß dargestellt werden.
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