Ortsübliche Vergleichsmiete kann durch richterliche Schätzung festgelegt werden
Soweit für eine Mietwohnung ein einfacher Mietspiegel vorliegt, kann die ortsübliche Miete sowohl durch ein Gericht per Schätzung als auch durch einen Sachverständigen festgesetzt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2020.
Der Fall
Ein Vermieter einer Mietwohnung in Berlin hatte unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 seinen Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5,65 €/m² aufgefordert. Der Mietspiegel räumte eine Mietspanne von 4,90 €/m² bis 7,56 €/m² ein. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, reichte der Vermieter Klage ein. Das zuständige Amtsgericht nutzte den Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage. Es kam auf Grund der dort eingeräumten Mietspanne von 4,90 €/m² bis 7,56 €/m² zu Lasten des Vermieters zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete der bereits vom Mieter gezahlten Miete i.H.v. 5,03 €/m² entsprach. Das in zweiter Instanz angerufene Landgericht entschied die Zustimmungsklage dann nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter legte gegen dieses Urteil Revision beim BGH ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Der BGH entschied zunächst, dass das Vorgehen beider Gerichte vertretbar war. Das Amtsgericht war insbesondere berechtigt, zur Vermeidung von Kosten und Zeitaufwand von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen. Da sich die vom Vermieter eingeforderte Miete innerhalb einer im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne bewegte, war für die Bestimmung der Miete durch Schätzung eine geeignete Grundlage vorhanden. Die Schätzung durch das Gericht verstieß nicht gegen das Gebot eines fairen Verfahrens gemäß Art. 2 Abs. 1 GG und somit nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip gemäß Art. 20 Abs. 3 GG. Das Berufungsgericht war an die von Verfahrensfehlern freie Schätzung des Amtsgerichts nur dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis für nicht überzeugend halten durfte. Hierfür lagen aber keine Anhaltspunkte vor (BGH, Urteil v. 18.11.20, Az. VIII ZR 123/20).
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