Neues WEG: Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Eigentümer einzuladen
Wenn einer Ihrer Miteigentümer seine Eigentumswohnung verkauft, und eine Eigentümerversammlung stattfindet, bevor der Eigentümerwechsel vollzogen ist, stellt sich für Sie natürlich die Frage, wer an der Versammlung teilnehmen darf: der zukünftige oder der werdende Eigentümer. Bis zum 30-11-2020 hatte das bis dahin geltende Wohnungseigentumsgesetz diese Frage nicht geregelt. Mit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 ist klar: Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.01.21, Az. 2-13 S 18/20).
Im Grundbuch eingetragene Eigentümerin wurde nicht eingeladen
Im entschiedenen Fall hatte eine Bauträgerin eine Eigentumswohnung an Eheleute verkauft und übergeben. Zu Gunsten der Eheleute war eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen worden, die Eigentumsumschreibung war jedoch nicht erfolgt. Die Bauträgerin hatte das Ehepaar im Kaufvertrag widerruflich bevollmächtigt, “alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen”, diese Vollmacht dann aber später widerrufen.
Zur jährlichen Eigentümer wurde das Ehepaar, nicht aber die Bauträgerin, eingeladen. Die Bauträgerin war der Ansicht, sie hätte zur Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen und sie vermutete hinter ihrer Nichteinladung eine böswillige Absicht. Sie meinte, die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse widersprechen aufgrund ihrer Nichteinladung ordnungsgemäßer Verwaltung. Daher ging sie mit der Anfechtungsklage gegen einige der gefassten Beschlüsse vor.
Neues WEG sichert Rechtsposition des werdenden Eigentümers
Die Anfechtungsklage blieb ohne Erfolg. Unabhängig von der Fragen, ob hinter der Nichteinladung böswillige Absicht steckte, konnte die Klage schon deshalb keinen Erfolg haben, weil die Bauträgerin nicht einzuladen war. Allein die Eheleute waren als werdende Eigentümer stimmberechtigt und daher einzuladen.
Die Frage, wem in den Eigentümerversammlungen das Stimm- und Anfechtungsrecht bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung zusteht, war im alten Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Nach dem BGH stand dem werdenden Wohnungseigentümer aber dennoch das Stimm- und Anfechtungsrecht allein zu (Urteil v. 11. 05. 12, Az. V ZR 196/11) Die Bauträgerin hatte daher aufgrund der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung das Stimm- und Anfechtungsrecht verloren.
Das regelt das neue Wohnungseigentumsgesetz jetzt ausdrücklich: Nach § 8 Absatz 3 WEG ist der werdende Eigentümer und nicht der noch im Grundbuch stehende Veräußerer zur Eigentümerversammlung einzuladen. An dieser Rechtslage ändert nach Auffassung des Gerichts auch der Widerruf der Vollmacht nichts. Die Bauträgerin war nicht zur Eigentümerversammlung einzuladen, denn die Teilnahme von nicht stimmberechtigten Personen verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung.
Fazit: Jetzt wissen Sie: Der Käufer einer Eigentumswohnung ist als “werdender Wohnungseigentümer” zur Eigentümerversammlung einzuladen. Die Voraussetzungen dafür hat § 8 Absatz 3 WEG übrigens wie folgt festgelegt: Der Käufer einer Wohnung muss einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Wohnung haben, der durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und die Wohnung muss dem Käufer bereits übergeben worden sein.
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