Übertragung von Instandhaltungspflichten auf Mieter muss begrenzt werden
Wenn eine Klausel in einem Mietvertrag auf einen Mieter auch Instandhaltungspflichten überträgt, die über seinen Mietgebrauch hinausgehen, müssen die vom Mieter zu tragenden Kosten der Höhe nach begrenzt werden. Ansonsten ist die Klausel rechtswidrig und unwirksam. Das gilt auch, wenn die Klausel Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Dies stellte das Oberlandesgericht Frankfurt per Urteil im November 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten über die Wirksamkeit von formularvertraglichen Instandhaltungsklauseln. In dem Mietvertrag war geregelt, dass Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen, „Dach und Fach“, vom Vermieter zu tragen waren. Der Mieter sollte innerhalb der Mieträume und an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung standen bzw. ausschließlich von ihm genutzt wurden, alle notwendigen Reparaturen und Instandhaltungen ordnungsgemäß durchführen. Das Mietverhältnis wurde am 15.07.2017 beendet. Nachdem der Mieter die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen abgelehnt hatte, reichte der Vermieter Klage ein und verlangte Schadensersatz i.H.v. 180.692,42 €.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Das OLG Frankfurt entschied, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Schadensersatz wegen Unterlassung von Instandhaltungsarbeiten gegen den Mieter zustand. Die Vertragsklausel benachteiligte nämlich, so das Gericht, den Mieter unangemessen. Wenn eine Klausel in einem Mietvertrag auf einen Mieter auch Instandhaltungspflichten überträgt, die über seinen Mietgebrauch hinausgehen, müssen die vom Mieter zu tragenden Kosten der Höhe nach begrenzt werden. Ansonsten ist die Klausel rechtswidrig und unwirksam. Das gilt auch, wenn die Klausel Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Auch eine allgemeine Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten beseitigen soll, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf durch den Mieter verursachte Schäden fehlt (OLG Frankfurt, Urteil v. 06.11.20, Az. 2 U 47/20).
Neueste Kommentare