Mieterhöhung nach § 558 BGB ist auch bei Mischmietverhältnissen möglich
Ein Vermieter kann die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gemäß § 558 BGB erhöhen. Hiernach kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Haben Vermieter und Mieter einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wie folgt zu behandeln: Der Zuschlag ist nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für das gesamte Mietobjekt, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt. Dies stellte das Landgericht Berlin im Oktober 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Wohn- und Gewerberäumen hatte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB verklagt. Ausgehend von dem maßgeblichen Mietspiegelmittelwert von 7,33 € errechnete sich bei Zugrundelegung der Gesamtfläche der Wohnung von 105,37 m² ein ortsüblicher Vergleichsmietzins in Höhe von 772,36 €, zu dem der mietvertraglich der Höhe nach auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag zu addieren war. Entgegen der Ansicht des Vermieters war der Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527,20 € nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Wohnung hinzuzuaddieren. Zur Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche zu der anteiligen aus der ermittelten Vergleichsmiete für die Gesamtfläche der Wohnung ermittelten Miete für den Wohnbereich, war der auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag hier hinzuzurechnen (LG Berlin, Beschluss v. 22.10.20, Az. 67 S 204/20).
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