Wann hebelt meine Modernisierung die Mietpreisbremse aus?
Gefühlt nähern wir uns so langsam dem Ende der Pandemie. Viele Vermieter fangen jetzt wieder an, sich um andere Aspekte als unmittelbar Essenzielles Gedanken zu machen. Häufig steht auch nach der Durststrecke eine Mieterhöhung im Raum. Nun rück wieder das Thema Mietpreisbremse in den Fokus. In manchen Fällen kann diese durch eine Modernisierung umgangen werden – doch dafür müssen Sie einiges beachten.
Es gibt Fälle, in denen eine Modernisierung (ähnlich wie Neubau) eine geltende Mietpreisbremse aushebelt. Dafür müssen die Maßnahmen jedoch umfassend sein und einen gewissen Kostenrahmen haben.
Folgende Aspekte müssen zusammentreffen:
- Sowohl finanzielle als auch qualitative Anteile
- Baukosten min 1/3 der Neubaukosten
- Immobilie entspricht danach in wesentlichen Teilen einem Neubau
Doch was genau bedeutet das in der Praxis?
Hintergrund: Streit um Berliner Wohnung
In einem Berliner Gerichtsverfahren ging es um genau dieses Thema. Eine Vermieterin ließ ihre Wohnung – nach ihrem Verständnis – quasi kernsanieren. Neue Elektrik, neues Heizungssystem, neues Parkett, modern saniertes Bad und eine Einbauküche warteten auf die neuen Mieter. Dieses Angebot nahmen die Mieter gerne wahr und zogen ein, rügten jedoch sofort die Miete von 13,99 € pro Quadratmeter an (bei 86 m² Wohnfläche). Sie wollten einen Teil der Miete zurückgezahlt bekommen, mit Hinweis auf die Mietpreisbremse. Denn nach dieser hätte die Vermieterin lediglich 9,61 €/m² verlangen dürfen. Daraufhin verwies die Vermieterin auf § 556f Satz 2 BGB: Nach der durchgeführten umfassenden Sanierung sei die Mietpreisbremse nicht anzuwenden.
Die Entscheidung
Das Ganze ging – wie sollte es anders sein – vor Gericht. Und da Landgericht gab der Vermieterin auch zunächst Recht. Denn sie hatte mit 58.500 Euro etwa ein Drittel der Neubaukosten wieder in die Wohnung investiert. Die Mieter waren damit nicht einverstanden und zogen vor den Bundesgerichtshof. Dieser hob das Urteil auf und fordert weitere Klärung vom Landgericht. Der Grund: Der BGH war der Ansicht, dass nicht alle dieser hohen Kosten berücksichtigt werden dürften. Alles, was auf Instandhaltung/-setzung entfiel, solle vorher abgezogen werden.
Grundsätzlich sei eine Aushebelung der Mietpreisbremse möglich, wenn
die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren (nicht unbedingt allen) wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist
UND
bei einem Modernisierungsaufwand von mindestens einem Drittel der Baukosten, die eine vergleichbare Neubaumaßnahme aufwerfen würden, jedoch nur Kisten, die im Katalog in § 555b BGB genannt sind. Dabei zählen keine Kosten, welche zum Austausch alter, abgenutzter Bauteile oder Einrichtungen dienen.
Zusätzlich müssen diese Maßnahmen nach Ende eines Mietverhältnisses und vor einem neuen Mietverhältnis erfolgen, also nicht etwa während des vorherigen Mietverhältnisses durchgeführt worden sein.
BGH, Urteil vom 11. November 2020, Az. VIII ZR 369/18
Neueste Kommentare