Vorsicht bei der Formulierung Ihres Rückbauanspruchs!
Hat ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, kann Ihre Gemeinschaft den Rückbau verlangen und diesen Anspruch notfalls im Klageweg geltend machen. Das hat sich auch mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes nicht geändert. Wenn Sie mit Ihrer Klage Erfolg haben wollen, achten Sie unbedingt auf eine klare und eindeutige Formulierung Ihres Klageziels und auch auf die entsprechende Formulierung des Urteils. Ist danach der “früheren Zustand” ohne nähere Beschreibung “wieder herzustellen”, ist das zu unbestimmt und nicht vollstreckungsfähig (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 04.11.2020, Az. 2-13 T 73/20).
Verurteilter Eigentümer rügte die Bestimmtheit des Urteils
Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer ohne gemeinschaftlichen Beschluss einen Anbau errichtet. Hierzu hatte er Fenster entfernt, Außenmauern erweitert und neue Mauern errichtet. Die anderen Eigentümer der Gemeinschaft waren hiermit nicht einverstanden und verlangten den Rückbau dieses Anbaus. Da der Eigentümer dem nicht nachkam, erhob die Gemeinschaft Klage auf Beseitigung des Anbaus. Entsprechend dem Klageantrag wurde der Wohnungseigentümer dazu verurteilt, “den Anbau/Überbau im Bereich des Gemeinschaftseigentums … zu beseitigen/zurückzubauen und den früheren Zustand wieder herzustellen”.
Der Wohnungseigentümer ging hiergegen mit dem Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde vor. Insbesondere rügte er, dass der Urteilstitel nicht bestimmt genug war.
Für den Rückbau erforderliche Maßnahmen sind konkret zu benennen
Die sofortige Beschwerde hatte Erfolg. Das Urteil war zu unbestimmt und konnte daher nicht Grundlage einer Vollstreckung sein.
Bei Beseitigungsansprüchen muss zumindest der angestrebte Erfolg so genau benannt werden, dass eine Vollstreckung möglich ist. Daher muss der Erfolg, hier der Rückbau, eindeutig bezeichnet werden. Das war hier aber nicht der Fall. Schon aufgrund der Formulierung “Anbau/Überbau” war zweifelhaft, welche Änderungen der verurteilte Eigentümer veranlassen musste. Auch kann im Vollstreckungsverfahren nicht geklärt werden, worin die Pflicht zur Wiederherstellung des “früheren Zustands” besteht. In der Klage hieß es, der Wohnungseigentümer habe Fenster entfernt, Außenmauern erweitert und neue Mauern errichtet. Welche konkreten Maßnahmen in welchem Umfang für einen Rückbau erforderlich sind, lässt sich nicht zweifelsfrei feststellen. Erst recht bleibt offen, welcher Zustand wieder herzustellen ist.
Fazit: Wenn es um den Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung ist eigentlich allen Eigentümern klar, was sie wollen. Es soll der Zustand wieder hergestellt werden, der vor der Errichtung der unzulässigen baulichen Veränderung bestand. Aber auch wenn alle Eigentümer wissen, was gewollt ist. Der Wortlaut, “der Anbau ist zurückzubauen” reicht nicht für Ihre Beschlussfassung und wie Sie jetzt wissen, auch nicht für eine Verurteilung aus. Formulieren Sie Ihren Beschluss und Ihren Klageantrag daher sorgsam und so genau, dass auch ein außenstehender Dritter zweifelsfrei erkennen kann, was für einen ordnungsgemäßen Rückbau konkret gemacht werden soll. Anderenfalls riskieren Sie den Prozess zu verlieren, obwohl Sie in der Sache eigentlich Recht haben.
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