3 wichtige Tipps für Steuervorteile beim Kauf mit Modernisierung
Es wird Frühling, die Bausaison geht los – für den einen oder anderen Immobilienbesitzer ist jetzt die Zeit gekommen, geplante Sanierungsarbeiten umzusetzen. Auch steuerlich kann sich das deutlich lohnen, wenn Sie diese wichtigen Punkte beachten!
Beim Immobilienkauf: Vorsicht ist geboten!
Wenn Sie eine Immobilie zum Vermieten kaufen, an der noch Arbeiten zu erledigen sind, dann rutschen Sie schnell in eine Falle. Denn hier ist es sehr entscheidend, ob Sie Ihre Renovierungskosten als Werbungskosten oder als Anschreibung von der Steuer absetzen dürfen. Die Werbungskosten dürfen Sie sofort von Ihrem Gewinn abziehen. Bei der Abschreibung dürfen Sie lediglich 2 oder 2,5% pro Jahr nachträglich steuerlich geltend machen. Da lohnt es sich natürlich, wenn Sie in der ersten Kategorie bleiben!
⇒ Die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer Immobilie dürfen Sie nur als Abschreibung geltend machen.
⇒ Auch reguläre Reparaturen und Renovierungen können plötzlich zu Herstellungskosten werden, wenn Sie dafür insgesamt mehr als 15% des Kaufpreises innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf ausgeben. Sprich: Erwerben Sie eine Eigentumswohnung für 150.000 Euro und vermieten diese, dürfen die Modernisierungskosten nicht mehr als 22.500 Euro betragen. Alles, was darüber liegt, muss über die Jahre verteilt abgesetzt werden. Das ist keine riesige Summe, wenn man beispielsweise das Bad erneuert und noch weitere Arbeiten in Auftrag gibt.
⇒ Ausnahme: Jährliche Instandhaltungsmaßnahmen: Ausgenommen von dieser Regelung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung sind jedoch jährlich anfallende Instandsetzungsmaßnahmen wie Heizungswartung, Schornsteinfeger usw. Diese dürfen Sie weiterhin sofort absetzen.
Wichtig: Genaue Kalkulation und Zeitplan
Erwerben Sie also eine Wohnung zur Vermietung, planen Sie nötige Maßnahmen ganz genau. Starten Sie mit den dringlichsten Arbeiten und verlegen Sie eventuelle Schönheitsreparaturen, etwa die Erneuerung eines Bades mit altmodischen Fliesen, besser auf das vierte Jahr nach der Anschaffung. Ist die Wohnung stark sanierungsbedürftig und Sie können absehen, dass die Sanierung mehr als 15 Prozent des Kaufpreises kosten wird, rechnen Sie unbedingt in Ihre Finanzierung und Ihr Budget mit ein, dass Sie steuerliche Vorteile von nur zwei Prozent im Jahr zu erwarten haben und nicht den vollen Betrag sofort absetzen können.
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