Abriss eines Mietshauses und Errichtung einer Eigentumswohnanlage – das ist zulässig
Wenn Sie Eigentümer eines alten Mietshauses sind, haben Sie vielleicht auch schon einmal überlegt, ob es nicht gewinnbringender ist, das Mietshaus abzureißen und stattdessen ein Gebäude mit hochpreisigen Eigentumswohnungen zu errichten. Falls Sie befürchten, ihrem Vorhaben könnte die in Ihrer Stadt geltende Zweckentfremdungssatzung entgegenstehen, kann ich Sie beruhigen. Nach einem aktuellen Urteil des Bayerische Verwaltungsgerichtshofs steht diese Satzung dem Ersatz von Mietshäusern durch Wohnungseigentumsanlagen nicht entgegen (Urteil vom 20.01.2021, Az.: 12 N 20.1706).
Satzung ermöglichte nur geringere Miete für Neubauten
Im entschiedenen Fall hatte der Rat der Stadt München im Jahr 2019 eine Satzung beschlossen, nach der Eigentümer beim Abriss eines Mietshauses verpflichtet sein sollen, anschließend wieder ein Mietshaus zu errichten. Außerdem wurde vorgeschrieben, dass die Mieten der neuen Wohnungen nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen dürfen. Diese Regelung hatte zur Folge, dass bei abgerissenen Wohnungen, deren Mieten über dem Mietspiegel lagen, die Mieten der Neubauwohnungen trotz besserer Qualität deutlich niedriger waren als zuvor. Ein Eigentümerverein ging daher im Klageweg gegen die Satzung vor.
Gericht kippte die Satzung
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof gab dem Eigentümerverein Recht und erklärte die Satzung für unwirksam und unzulässig. Die Stadt hat nämlich nicht die Kompetenz, solche Regelungen zu erlassen, das kann nur der Bundes- oder Landesgesetzgeber. Kommunen können ihre Zweckentfremdungssatzung nur auf Grundlage von Vorgaben des Bundes- bzw. Landesgesetzgebers erlassen. Diese geben etwa vor, dass Wohnungen nicht grundlos leer stehen dürfen, nur mit Genehmigung gewerblich genutzt oder zur Kurzzeitvermietungen dienen können. Über diese Vorgaben geht die hier in Rede stehende Satzung aber deutlich hinaus.
Fazit: Das Urteil stärkt Ihre Rechte als Eigentümer und zeigt, dass diese nicht einfach durch eine kommunale Satzung eingeschränkt werden können. Ihre Entscheidung, ein Mietshausabzureißen und durch eine Eigentumswohnungsanlage zu ersetzen kann Ihnen Ihre Kommune nicht verbieten. Übrigens: Falls Sie sich dazu entscheiden, neue Mietwohnungen zu errichten, sind Sie an keine Mietpreisbremse gebunden. Die Mietpreisbremse greift nämlich bei Neubauten nicht.
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