Corona: C&A muss einbehaltene Miete zahlen
Das C&A in München während der Corona-Pandemie einbehaltene Miete nachzahlen muss, stellte das Landgericht München I im Februar 2021 klar. Konkret ging es um die Miete für den Monat April 2020 nebst Zinsen. C&A hatte mit Verweis auf einen Mangel, die durch die Corona-Pandemie bedingten Schließungen, Miete einbehalten. Während dieser Zeit seien die Mieträume nicht zum Betrieb geeignet gewesen, was einen Mangel darstelle. Grundbedingung für eine Vermietung im Einzelhandel sei, dass ein Geschäft auch tatsächlich für den Publikumsverkehr zugänglich ist. Das Risiko habe der Vermieter zu tragen.
Der Fall
Der Vermieter hatte C&A verklagt, nachdem Miete für eine Filiale in der Münchner Innenstadt nicht gezahlt worden war. Nach Ansicht des Vermieters lag kein Sachmangel vor. Das Gericht teilte diese Ansicht und entschied zu Gunsten des Vermieters. Das Verwendungsrisiko konnte demnach nicht vom Mieter auf den Vermieter abgewälzt werden. Auch eine Anpassung des Mietvertrags kam nicht in Betracht. Die Zahlung der Miete war für C&A zumutbar. Denn das Unternehmen war trotz der erforderlichen Schließung gehalten, eine Rücklage in Höhe einer Monatsmiete zu bilden. Soweit das Risiko der Pandemie zwischen den Parteien zu verteilen wäre, bietet sich als Ausgangspunkt eine Quote von 50:50 an. Denn das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit trifft beide Parteien. Der Mieter kann nicht oder nur sehr eingeschränkt Gewinn erzielen, der Vermieter wird die Mietsache kaum zum vertraglich vereinbarten Mietpreis an jemand Dritten vermieten können. Die Infektionsschutzmaßnahmen sind auch als gravierende Überschreitung des üblichen Verwendungsrisikos zu qualifizieren. Gleichwohl ist auch die Versicherbarkeit des Risikos grundsätzlich zu berücksichtigen. Auch wenn die Quote 50:50 auf Basis der allgemeinen Wertungen damit einen angemessenen Ausgangspunkt bilden würde, bedarf die Festlegung der Quote dennoch einer konkreten Begründung auf Basis der Umstände des Einzelfalls. Ausgehend hiervon führte die Würdigung aller Umstände das LG München I zu dem Ergebnis, dass C&A für den Monat April 2020 die Miete in voller Höhe zu bezahlen hatte.
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mieträume beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Nachträglich kann ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründet werden, wenn sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts ergeben. Dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Denn das Verwendungsrisiko trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter. Der Mieter trägt vor allem das Risiko, Gewinne erzielen zu können, so das LG München I.
C&A war jedoch der Ansicht, dass die enormen Lasten der Corona-Pandemie von Mietern und Vermietern gemeinsam zu tragen sind. Neben C&A haben weitere Einzelhandelsketten während der Corona-Pandemie ihre Mietzahlungen eingestellt oder gekürzt, beispielsweise Deichmann und H&M. C&A prüft nun weitere rechtliche Schritte (LG München I, Urteil v. 12.02.21, Az. 31 O 11516/20).
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