Die gefährliche Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel
Nutzen Sie auch das schöne Frühlingswetter und die steigende Kauflaune, um einige Ihrer Immobilien abzustoßen? Dann sollten Sie vorher noch einmal ganz genau hinschauen. Denn mit Pech rutschen Sie in den gewerblichen Grundstückshandel, und das Finanzamt macht Ihren Gewinn zunichte! Und das geschieht leichter, als sie nun vielleicht denken! Selbst wer die Begriffe „Spekulationsfrist“ und „3-Objekt-Grenze“ kennt, sollte unsere kurze Serie einmal genau lesen!
Es gibt hauptsächlich 4 Möglichkeiten, nach denen Sie als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden und hohe Steuern zahlen müssen:
- Die 3-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkaufen und
- Die Spekulationsfrist: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung eine vermietete oder verpachtete Immobilie veräußern.
- Sie betreiben tatsächlich hauptberuflich ein entsprechendes Gewerbe.
- Die Immobilie, die Sie verkaufen, gehört zu Ihrem Betriebsvermögen.
Die wichtigsten Fälle sind hier Punkt 3 und 4. Für beide gibt es zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher, die Ihnen helfen. Aber es gibt auch böse Steuerfallen, an die Sie vielleicht nie gedacht hätten. Heute beginnen wir mit einem der häufigsten Fälle, der 3-Objekt-Grenze.
Die Grundlagen der 3-Objekt-Grenze
Die Regel lautet: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkaufen, so handelt es sich im Sinne des Finanzamts dabei um gewerblichen Grundstückshandel. Hier hören Sie schon heraus, dass die Regel keineswegs „geradeaus“ ist.
- „3 Immobilien“
Klingt zunächst ganz klar, aber was sind eigentlich 3 Immobilien hier? Was ist mit Ihrem Mehrfamilienhaus, mit einem parzellierten Grundstück, mit Eigentumswohnungen im gleichen Haus?
– Zunächst einmal kommt es nicht nur auf die verkauften Objekte an, sondern auf alle Objekte, die innerhalb von 5 Jahren den Besitzer wechseln. Angenommen, Sie verkaufen eine Wohnung, ein Grundstück und ein Haus. Dann übertragen Sie eine weitere Wohnung an Ihren Ehepartner. Plötzlich gilt das Ganze als gewerblich und Sie zahlen auf den Gewinn der ersten Wohnung, des Grundstücks und des Hauses Steuern.
– Jeweils als ein Objekt zählen:
- Ein Einfamilienhaus
- Eine Eigentumswohnung
- Ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus
- Eine Garage, ein Stellplatz
- Eine Gewerbe-Einheit
- Eine Büro-Immobilie
- Eine Halle, Produktionsstätte, Hotel etc.
- Ein Grundstück oder
- Eine Grundstücksparzelle!
- Ein Miteigentumsanteil an Wohneinheiten oder unbebauten Grundstücken
- Ein Anteil an einer Personengesellschaft (GmbH, GbR etc.), die Eigentümerin von Grundstücken ist
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