Mieterhöhung: Sachverständigengutachten wenn Qualifikation eines Mietspiegels bestritten wird
Ein als qualifiziert bestrittener Mietspiegel kann dennoch als einfacher Mietspiegel durch ein Gericht herangezogen werden. Er kann dann als Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen. Ein Gericht kann dann aber auch alternativ ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter hatte mit Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel seinen Mieter aufgefordert, der Erhöhung der Grundmiete zuzustimmen. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, reichte der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Das zuständige Amtsgericht zog den Mietspiegel der Gemeinde als bloße Orientierungshilfe heran. Die Schätzung des Gerichts ergab nicht, dass die gezahlte Miete niedriger lag, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Klage des Vermieters wurde also abgewiesen.
In der Berufung bestritt der Mieter die Qualifikation des Mietspiegels durch Vorlage eines Privatgutachtens. Das zuständige Landgericht verurteilte den Mieter nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Gericht nahm aber keine eigene Schätzung vor.
Der BGH bleibt eindeutig, oder?
Der BGH stellte klar: Wenn die Höhe der vom Vermieter zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Mieter bestritten wurde, muss das Gericht ein vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen Beweismittel würdigen oder durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete entscheiden. Dies gilt dann, wenn eine Schätzung nicht möglich ist. Zwar besteht bezüglich eines qualifizierten Mietspiegels die gesetzliche Vermutung, dass dort die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergegeben wird. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, darf ein Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete absehen. Wird dagegen die Qualifikation eines Mietspiegels bestritten, kann das Gericht zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten
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