Die gefährliche Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (4/4)
Nutzen Sie auch das schöne Frühlingswetter und die steigende Kauflaune, um einige Ihrer Immobilien abzustoßen? Dann sollten Sie vorher noch einmal ganz genau hinschauen. Denn mit Pech rutschen Sie in den gewerblichen Grundstückshandel, und das Finanzamt macht Ihren Gewinn zunichte! Und das geschieht leichter, als sie nun vielleicht denken! Selbst wer die Begriffe „Spekulationsfrist“ und „3-Objekt-Grenze“ kennt, sollte unsere kurze Serie einmal genau lesen!
Beim letzten Mal haben wir über die Ausnahmen der 3-Objekt-Grenze gesprochen. Heute lesen Sie die wichtigsten Informationen zur Spekulationsfrist.
Selbst wenn Sie die 3-Objekt-Grenze beachten, gibt es immer noch Fälle, in denen Sie Ihren Immobiliengewinn als gewerblich versteuern müssen. Nämlich dann, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn wieder veräußern.
Spekulationsfrist bei Schenkung, Erbe & Co
Wenn Sie eine Immobilie erben oder anderweitig unentgeltlich bekommen, sind Sie trotzdem nicht ganz von der Spekulationsfrist befreit. Diese gilt dann aber nicht ab dem Zeitpunkt der Schenkung/Vererbung, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vorbesitzer das Objekt gekauft hat.
Achtung: Wenn Sie Ihren Gewinn versteuern müssen, denken Sie unbedingt daran, alle relevanten Kosten abzuziehen. Der Gewinn ist nämlich nicht einfach nur Verkaufspreis – Kaufpreis. Folgende Kosten mindern rechnerisch den Gewinn, den Sie versteuern müssen:
- Anschaffungskosten
- (anschaffungsnahe) Herstellungskosten
- Werbungskosten
Haben Sie während Ihres Besitzes der Immobilie eine AfA in Anspruch genommen, egal welche, so ist diese wiederum Ihrem Gewinn hinzuzurechnen.
Vorsicht! Diese Folgen drohen außerdem, wenn der Immobilienverkauf gewerblich wird
Kommt es also dazu, dass Sie versehentlich die 3-Objekt-Grenze über- oder die Spekulationsfrist unterschreiten, dann kommen noch weitreichende Folgen dazu. Denn wenn Sie plötzlich zum Gewerbetreibenden werden, sind alle Objekte in Ihrem Besitz betroffen. Angenommen, Sie besitzen noch zwei Immobilien kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist, also seit 9 Jahren. Für diese Objekte haben Sie also 9 Jahre Abschreibungen vorgenommen – und diese müssen Sie nun nachversteuern.
Und nicht nur das – haben Sie mit einem Geschäft Verluste gemacht, werden diese gewerblich auch anders behandelt als privat. Verluste aus privaten Grundstücksgeschäften können Sie nur innerhalb der gleichen Einkunftsart verrechnen. Das bedeutet, Sie können Verluste aus privaten Grundstücksgeschäften nur bis zur Höhe des Gewinns ausgleichen, den Sie im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt haben. Ist ein Ausgleich in dem Jahr, in dem der Verlust entsteht, nicht möglich, so können Sie die Verluste mit Gewinnen aus Veräußerungsgeschäften des Vorjahres bzw. der nachfolgenden Jahre verrechnen. Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel können Sie dagegen unbeschränkt mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnen.
Die Annahme eines Grundstückshandels hat für Sie also erhebliche negative steuerliche Folgen, weil Sie in diesem Fall den Verkaufsgewinn nicht nur für diese verkaufte Immobilie, sondern auch für zuvor bereits verkaufte Immobilien nachversteuern müssen. Aus diesem Grund ist die Abgrenzung zwischen der privaten Veräußerungsverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel für Sie so wichtig.
Neueste Kommentare