Wohnungskauf: Übergang der Instandsetzungsrücklage mindert die Grunderwerbssteuer nicht
Wenn sie eine Eigentumswohnung kaufen, vereinbaren Sie normalerweise auch, dass die Instandhaltungsrücklage des Verkäufers auf Sie als Wohnungskäufer übergeht. Dieser Übergang wirkt sich mindernd auf die Höhe des Kaufpreises aus. Für Sie stellt sich dann die Frage, inwieweit die Anrechnung der Instandhaltungsrücklage auf den Kaufpreis die Grunderwerbssteuer auswirkt. Hierzu hat der Bundesfinanzhof entschieden: Sie müssen dennoch Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis zahlen. Eine Minderung um den persönlichen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft kommt nicht in Betracht (Urteil v. 16.09.2020, Az. II R 49/17).
Finanzamt berechnete Grunderwerbsteuer nachdem Gesamtkaufpreis
Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf von 4 Gewerbeeinheiten sowie 9 Parkplätze einer Wohnungseigentumsanlage. Der Kaufpreis für diese Objekte betrug 40.000 €. Nach dem Kaufvertrag gingen bei Besitzübergang auch der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern wie Vorschüssen und der Instandhaltungsrücklage auf die Käuferin über.
Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Gesamtkaufpreises und verlangte von der Käuferin Grunderwerbsteuerin Höhe von 2.600 €. Die Käuferin war damit nicht einverstanden. Sie ging davon aus, dass der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuer um ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft reduziert werden müsse. Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage betrug etwas mehr als 14.800 €. Die Käuferin legte gegen den Steuerbescheid Einspruch ein und erhob nach dessen Ablehnung Klage.
Kaufpreis wird nicht für die Instandhaltungsrücklage gezahlt
Die Klage blieb ohne Erfolg. Die Käuferin muss die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.600 € bezahlen. Die Instandhaltungsrücklage gehört nämlich zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft und nicht zum Privatvermögen des Wohnungseigentümers. Da der Wohnungseigentümer über seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht selbst verfügen kann, kann sie nicht als Gegenleistung für die Zahlung des Kaufpreises angesehen werden. Der Kaufpreis ist lediglich die Gegenleistung für den Erwerb des Eigentums, hier der 4 Gewerbeeinheiten und der 9 Stellplätze. Daher war es nicht zu beanstanden, dass das Finanzamt den vollen Kaufpreis zu besteuert und für die Instandhaltungsrücklage keinen Kaufpreisanteil abgezogen hatte.
Fazit: Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit müssen Sie immer an den Anteil an der Instandhaltungsrücklage des Verkäufers denken. Diese können Sie in Ihre Kaufpreisverhandlung einbeziehen und insoweit Kaufpreismindernd einsetzen. Auswirkungen auf die zu zahlenden Grunderwerbsteuer hat der Anteil an der Instandhaltungsrücklage allerdings nicht. Diese bemisst sich allein nach dem gezahlten Kaufpreis.
Neueste Kommentare