Neues WEG: Auch in einer Zweier-Gemeinschaft ist allein die Gemeinschaft für Rückbauansprüche zuständig
Hat ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft eine unzulässige bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, steht Ihrer Gemeinschaft ein Rückbauanspruch zu. Seit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes ist allein Ihre Gemeinschaft zur gerichtlichen Verfolgung eines solchen Anspruchs berechtigt. Sie als einzelner Eigentümer sind dafür nicht zuständig und würden mit einer Klage selbst dann scheitern, wenn Sie in der Sache Recht hätten. Das gilt auch für Mitglieder einer Zweiergemeinschaft, für die kein Verwalter bestellt wurde (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 11.02.21, Az. 2-13 S 46/20).
Eigentümer machte Rückbauanspruch im Klageweg geltend
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus 2 Wohnungseigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft. Einen Verwalter gab es in der Gemeinschaft nicht. Einer der Eigentümer hatte auf dem gemeinschaftlichen Grundstück eine Betonmauer mit einem Holzzaun und einem Tor errichtet. Die andere Eigentümerin war mit dieser baulichen Maßnahme nicht einverstanden und verlangt deren Beseitigung. Da der Eigentümer den geforderten Rückbau nicht vornahm, erhob die Eigentümerin Klage. Die Klageerhebung erfolgte noch vor dem 01.12.2020. Zum Urteil kam es jedoch erst nach dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Mit neuem WEG hat die Eigentümerin ihr Klagerecht verloren
Die Eigentümerin verlor den Prozess, da es ihr an der erforderlichen Aktivlegitimation, der Zuständigkeit zur Klageerhebung, fehlte. Nach dem seit dem 01.12.20 geltenden WEG ist die Gemeinschaft alleine im Rahmen einer gesetzlichen Vergemeinschaftung für die Ansprüche auf Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums zuständig (§ 9a Abs. 2 WEG). Der einzelne Eigentümer ist, nicht mehr berechtigt, diese Ansprüche geltend zu machen. Die von der Eigentümerin eingeklagten Ansprüche unterfallen dieser Änderung, denn sie beruft sich für ihre geltend gemachten Ansprüche auf bauliche Veränderungen des Beklagten auf dem Gemeinschaftseigentum, die sie nach altem Recht abwehren konnte.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Eigentümern besteht. Bereits zu Geltungszeiten des alten WEG hatte der BGH keine Direktansprüche in größerem Umfang zugelassen (BGH Urteil v. 05.07.19, Az. V ZR 149/18) Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.
Auch, dass die Rechtsänderung hier im laufenden Verfahren eingetreten ist, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Gegenstand der Klage ist eine Leistungsklage. Für diese ist der Rechtsstand bei Schluss der mündlichen Verhandlung der letzten Tatsacheninstanz maßgeblich. Da bei der Gesetzesnovellierung keine Übergangsvorschriften vorgesehen sind, gilt das neue Recht. Die Eigentümerin hat mit Inkrafttreten der Neuregelung die Möglichkeit verloren, Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen.
Fazit: Die Aktivlegitimation, also die Berechtigung zur Klageerhebung, ist für die Führung eines Prozesses von grundlegender Bedeutung. Klagt nämlich ein Eigentümer, obwohl die Gemeinschaft aktivlegitimiert, ist der Prozess verloren, auch wenn der geltend gemachte Anspruch eigentlich bestand. Solche Probleme bestehen mit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes seit dem 01.12.2020 nicht mehr. Nun ist in jedem Fall, in dem das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, die Eigentümergemeinschaft zuständig. Das heißt, sie allein ist berechtigt, Klage zu erheben.
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