Corona: Lockdown ist bei Gewerberäumen kein Mietmangel
Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des Lockdowns berechtigen einen Mieter nicht zur Mietminderung, da kein Mangel der Mieträume vorliegt. Dies stellte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im März 2021 klar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete anlässlich der Corona-Pandemie, kann einem Mieter allerdings nach dem Grundsatz über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zustehen.
Der Vermieter eines Geschäfts in Bad Homburg hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von Miete für die Monate April, Mai und Juni 2020 verklagt. Der Mieter hatte während der Zeit des ersten Lockdown keine Miete gezahlt, da die Nutzung der Räume vom 18.03.2020 bis 19.04.2020 unmöglich war. In der Zeit vom 20.04.2020 an konnten die Gewerberäume nur sehr eingeschränkt genutzt werden. Doch trotz Umsatzrückgangs wollte der Vermieter keine Mietminderung gewähren. Von April bis Juni 2020 zahlte der Mieter die Miete weiterhin nur teilweise.
Das OLG Frankfurt am Main entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hatte kein Recht zur Mietminderung, da die Mieträume keinen Mangel aufwiesen. Der Vermieter war nach wie vor, wie zu Beginn des Mietverhältnisses in der Lage, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch an den Mieträumen einzuräumen. Die behördlich angeordneten Einschränkungen waren nicht durch eine Eigenschaft der Mieträume bedingt. Der mietvertraglich vereinbarte Nutzungszweck, in den Gewerberäumen ein Einzelhandelsgeschäft zu betreiben, war nach wie vor möglich aber durch die behördlichen Beschränkungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, eingeschränkt. Ob eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages vorlag, welche eine Herabsetzung der Miete rechtfertigen könnte, vermochte das Gericht nicht zu beurteilen. Allerdings habe sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die Folgen der „Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie“ schwerwiegend geändert. Wenn die Vertragsparteien diese Veränderung vorausgesehen hätten, so hätten sie wohl Regelungen für eine Anpassung des Vertrages getroffen (OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 19.03.21, Az. 2 U 143/20).
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