Ladungsfrist nicht eingehalten – Beschlüsse können anfechtbar sein
Haben Sie eigentlich schon Ihre Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten? Wenn nicht, werden Sie diese sicher zeitnah bekommen, denn viele Eigentümerversammlungen finden in der ersten Hälfte des Jahres statt. Damit Sie rechtzeitig von der Eigentümerversammlung erfahren und Ihre persönlichen Termine darauf abstimmen können, gibt es eine gesetzliche Frist, bis wann Sie die Versammlungseinladung erhalten haben müssen. Doch was passiert, wenn Ihr Verwalter die Einladungen zu kurzfristig versendet? Diese Frage hat das Amtsgericht Hamburg-St. Georg in einem zwar nicht mehr ganz so neuen, aber für Sie jetzt brandaktuellen Urteil beantwortet: Wird die vorgeschriebene Ladungsfrist nicht eingehalten, liegt ein formeller Mangel vor, der beachtlich ist, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht (Urteil vom 11.07.19, Az. 980b C 53/18 WEG).
Eigentümer erhielten Ergänzung zur Tagesordnung erst 3 Tage vorher
Im entschiedenen Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, nach deren Teilungserklärung bei der Einladung zur Eigentümerversammlung eine 14-tägige Ladungsfrist einzuhalten war. Mit Schreiben vom 23.10.18 lud der Verwalter ordnungsgemäß zu der am 08.11.18 stattfindenden Eigentümerversammlung ein. Am 02.11.18 ergänzte der Verwalter die Einladung um einen weiteren Tagesordnungspunkt, nämlich der nachträglichen Genehmigung einer durch die Eigentümer einer Teileigentumseinheit installierten Leuchtreklame. Die Kosten und Folgekosten dieser Leuchtreklame sollten ausschließlich zu Lasten der Eigentümer gehen, die sie installiert hatte.
Auf der Eigentümerversammlung vom 08.11.18 wurde dieser Beschluss abgelehnt. Außerdem wurde der Rückbau der Leuchtreklame beschlossen. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung waren damit nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse. Sie rügten vor allem, dass die in der Teilungserklärung festgelegte 14-tägige Ladungsfrist nicht eingehalten, worden sei, da sie die Ergänzung zur Tagesordnung erst am 05.11.18 erhalten hätten. Bei rechtzeitiger Ankündigung des neuen Tagesordnungspunktes hätten sie die Möglichkeit gehabt, Alternativen vorzubereiten.
Beschlussfassung beruhte auf zu kurzer Ladungsfrist
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht. Der gefasste Negativ-Beschluss, mit dem die beantragte nachträgliche Genehmigung der Leuchtreklame abgelehnt worden war, widersprach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Da der Verwalter die nach der Teilungserklärung einzuhaltende 2-wöchige Ladungsfrist nicht eingehalten hatte, lag ein Ladungsmangel vor.
Ein solcher formeller Mangel ist beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Eine Ungültigkeitserklärung des Beschlusses scheidet nur dann aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre. Das war hier aber nicht der Fall. Das Gericht war aufgrund des Beschlussgegenstandes und des äußerst geringen zeitlichen Vorlaufs seiner Ankündigung davon überzeugt, dass sich der Einberufungsmangel ausgewirkt hat. Da die Gemeinschaft diese Vermutung nicht wiederlegt hatte, stand für das Gericht nicht mit Sicherheit fest, dass der Beschluss genau so gefasst worden wenn die Ladung rechtzeitig erfolgt wäre. Der Beschluss wurde daher für ungültig erklärt.
Fazit: Dieser Fall zeigt, wo die eigentliche Gefahr der Nichteinhaltung der Ladungsfrist liegt, nämlich bei der nachträglichen Ergänzung der Tagesordnung. Auch solche Ergänzungen müssen Ihnen nämlich innerhalb der Ladungsfrist zugehen. Wir die Ladungsfrist unterschritten, gilt meistens die Vermutung, dass der Beschluss bei Einhaltung der Ladungsfrist anders gefasst worden wäre. Dann wird er für ungültig erklärt. Kontrollieren Sie daher die Einhaltung der Ladungsfrist insbesondere dann genau, wenn Sie Ergänzungen zur Tagesordnung erhalten. Sieht Ihre Teilungserklärung keine Ladungsfrist vor, ist die gesetzliche Frist einzuhalten. Diese beträgt nach dem neuen WEG 3 Wochen (§ 24 Absatz 3 WEG).
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