Kaufpreis rückwirkend gesenkt – Steuern gibt es nicht zurück
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen, die in ihrer Höhe vom Kaufpreis abhängig sind. Doch was passiert, wenn Sie sich mit dem Verkäufer nachträglich auf eine Senkung des Kaufpreises einigen? Gibt es dann einen Teil der gezahlten Grunderwerbssteuern zurück? Nein entschied der Bundesfinanzhof, das ist zumindest nicht immer möglich (Urteil v. 22.07.2020, Az. II R 15/18).
Pflicht laut Kaufvertrag wurde nicht erfüllt, Kaufpreis wurde gesenkt
Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf eines Mietobjektes. Der Verkäufer verpflichtete sich im Kaufvertrag, Mieter für Teile des Objekts zu suchen. Da ihm das jedoch nicht gelang, verlangte der Käufer einen erheblichen Teil des Kaufpreises zurück. Käufer und Verkäufer schlossen einen Vergleich und der Verkäufer erstattete den Kaufpreis wie vereinbart.
Der Käufer beantragte daraufhin beim zuständigen Finanzamt eine Senkung der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt weigerte sich mit der folgenden Begründung: Zum einen sei die 2-Jahres-Frist innerhalb der eine Änderung der Grunderwerbsteuer noch möglich sei abgelaufen und zum anderen sah das Finanzamt die Voraussetzungen für eine Absenkung der Grunderwerbsteuer als nicht gegeben an.
Absenkung der Kaufpreises war kein rückwirkendes Ereignis
Das Gericht entschied zugunsten des Finanzamtes. Tatsächlich war die maßgeblich 2-jährige Frist bereits abgelaufen (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz). Auch erfolgte die Herabsetzung des Kaufpreise nicht wegen eines Mangels des Objektes selbst (§16 Abs. 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz).
Auch ein “rückwirkendes Ereignis” das zu einer nachträglichen Senkung der Grunderwerbsteuer hätte führen können (§ 175 Abgabenordnung) lag nicht vor. Den Misserfolg bei der Vermietung hatte nach Auffassung des Gerichts keine so wesentliche Bedeutung, dass es als “rückwirkendes Ereignis” eingestuft werden könnte.
Fazit: Eine rückwirkende Senkung der Grundsteuer ist im Fall der Kaufpreissenkung aufgrund eines Mangels oder aufgrund einer rückwirkenden Ereignisses nach § 175 Abgabenordnung möglich. Für Letzteres genügt allerdings die nicht erfolgte vertragliche Verpflichtung zur Vermietung. nicht. Ein rückwirkendes Ereignis wäre etwa dann gegeben, wenn sich der Kaufpreis aufgrund einer rückwirkenden Änderung des Bodenrichtwerts geändert hätte. Außerdem müssen Sie bei einer Änderung der Grunderwerbsteuer immer die 2-Jahres-Frist, innerhalb der eine Änderung des Bescheids noch erfolgen kann, im Auge behalten. Diese Frist können Sie nur verlängern, wenn Sie nach Erhalt des Steuerbescheids einen Vorläufigkeitsvermerk beantragen. Dieser bewirkt, dass der Grunderwerbsteuerbescheid gar nicht erst bestandskräftig wird, so dass die 2-Jahres-Frist gar nicht erst zu laufen beginnt.
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