Mietern dürfen keine Pflichten von Vormietern auferlegt werden
Klauseln in einem Formularmietvertrag, die einem Mieter Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auferlegen, sind rechtswidrig und unwirksam. Dies stellte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in einem Urteil vom 6. November 2020 klar.
Ein Mieter von Gewerberäumen war laut von seinem Vermieter im Mietvertrag verwendeter Klauseln bzw. allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), verpflichtet, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in den Mieträumen und an ausschließlich von ihm genutzten technischen Einrichtungen durchzuführen. Der Mieter vertrat aber dann nachträglich die Ansicht, dass die entsprechende Klausel rechtswidrig und unwirksam war.
Das OLG Frankfurt a. M. stellte zu Gunsten des Mieters fest, dass die zwischen Mieter und Vermieter streitigen Klauseln gegen die gesetzlichen Vorgaben zu AGB verstießen. Die Instandhaltungs- und Reparaturpflichten des Mieters wurden zwar auf Arbeiten beschränkt, welche durch die Nutzung der Mieträume veranlasst wurden. Von den Instandhaltungs- und Reparaturpflichten des Mieters wurden aber nicht Schäden ausgenommen, die beispielsweise durch einen Vormieter verursacht wurden. Dadurch wurde der Mieter unangemessen benachteiligt. Aus diesem Grund waren die entsprechenden Regelungen rechtswidrig und unwirksam. In Gewerberaummietverträgen können Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten formularvertraglich nur in begrenztem Umfang auf einen Mieter übertragen werden. Eine Beschränkung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten eines Mieters auf Maßnahmen innerhalb der Mieträume und ausschließlich von ihm genutzte Einrichtungen ist nicht ausreichend. Einem Mieter dürfen keine Instandhaltungs- und Reparaturpflichten für Beschädigungen auferlegt werden, die durch Dritte beispielsweise einen Vormieter, verursacht wurden.
Sind Klauseln über Instandhaltungs- und Reparaturpflichten unwirksam, ist laut gesetzlicher Regelung der Vermieter für Instandhaltung und Instandsetzung zuständig (OLG Frankfurt a.M., Urteil v. 06.11.20, Az. 2 U 47/20).
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