Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen geht ohne Alternativangebote!
Wie Sie bestimmt wissen, entspricht ein Beschluss über die Beauftragung von Instandsetzungsarbeiten nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ihnen und Ihren Miteigentümern vor der Beschlussfassung mindestens 3 Vergleichsangebote vorliegen. Ohne diese 3 Vergleichsangebote ist Ihr Beschluss anfechtbar. Das gilt zumindest dann, wenn es um nicht unerhebliche Arbeiten geht. Geht es aber in Ihrer Beschlussfassung um die Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen, benötigen Sie solche Vergleichsangebote nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 25.02.21, Az. 2-13 S 47/20).
Urteil: Beschluss ist mangels Alternativangebote nichtig
Im entschiedenen Fall ging es um den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfs von Schäden an Betonbauteilen. Es sollte ein spezieller Sachverständiger mit einem Nettostundenlohn von 130 € für den Sachverständigen und 45 € für das Sekretariat beauftragt werden. In dem Beschluss wurde für die Ermittlung des Sanierungsbedarfes, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses mit Angebotseinholung und Preisspiegel ein Betrag von insgesamt 15.000 € freigegeben. Die Kosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden Alternativangebote lagen den Eigentümern bei ihrer Beschlussfassung nicht vor.
Wegen der fehlenden Alternativangebote wurde der Beschluss auf die Anfechtung eines Eigentümers hin für ungültig erklärt. Gegen dieses Urteil ging die Eigentümergemeinschaft mit der Berufung vor. Sie war der Ansicht, für vorbereitende Maßnahmen seien keine Alternativangebote erforderlich.
Alternativangebot sind kein Selbstzweck
Das Berufungsgericht entschied: Der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Einholung von Alternativangeboten ist bei der Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes. Zwar sind grundsätzlich Alternativangebote bei der Beauftragung von nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. Alternativangebote dienen dazu die Ermessensentscheidung der Eigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. Bei nicht unerhebliche Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wird durch die Vergleichsangebote gewährleistet, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden.
Der Zweck eines Sachverständigengutachtens ist aber ein anderer. Ein solches Gutachten dient gerade der Aufklärung, inwieweit das gemeinschaftliche Eigentum sanierungsbedürftig ist und welche Wege hier zur Verfügung stehen. Insoweit sind Alternativangebote entbehrlich. Zwar bleibt der Gemeinschaft dann noch die Entscheidung über die Auswahl des Sachverständigen, also über dessen Qualifikation und sein Preisgefüge. Bei öffentlich bestellten Sachverständigen, darf man aber davon ausgehen, dass sie über die erforderliche Qualifikation verfügen. Die Preisgestaltung eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist zwar nicht vorgegeben, so dass es hier durchaus Abweichungen geben kann. Das führt aber angesichts der relativ geringfügigen Sachverständigenkosten nicht dazu, dass vor Beschlussfassung weitere Angebote hätten eingeholt werden müssen.
Fazit: Wenn Sie Instandsetzungsarbeiten beschließen wollen geht das grundsätzlich nur mit der Einholung von mindestens 3 Vergleichsangeboten. Bei der Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen sind diese entbehrlich. Verweisen Sie Ihre Miteigentümer auf dieses Urteil wenn sie bei der Fassung eines Beschlusses über die Bestellung eines Sachverständigen auf die Vorlage von 3 Vergleichsangeboten bestehen.
Neueste Kommentare