Modernisierung: Das müssen Sie wissen! (4/4)
Kein Immobilieninvestment ohne gelegentliche Modernisierung – wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten möchten, werden Sie darum nicht herumkommen. Und wenn Sie Ihre Rendite retten wollen, sollten Sie genau wissen, wie Sie damit Ihren Mietern gegenüber umgehen. Modernisierungsankündigung, Mieterhöhung, Mietminderung – alles, was Sie rund um die Modernisierung wissen müssen, lesen Sie in unserer Serie.
Beim letzten Mal erfuhren Sie, wie Sie die Miete nach der Modernisierung erhöhen. Heute lesen Sie zum Abschluss unserer Serie alles Wichtige rund um den Härtefall.
Beruft sich Ihr Mieter auf einen Härtefall, kann das tückisch sein. Denn während er die Modernisierung damit nicht verhindern kann, wehrt er sich wohl aber gegen die folgende Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB).
Wann gilt die Mieterhöhung als „unzumutbare Härte“?
Wenn Sie „Härtefall“ hören, haben Sie vielleicht das Bild einer alten Person vor Augen, die eine erhöhte Miete nicht zahlen kann, aber auch nicht mehr so einfach umziehen kann. Doch grundsätzlich reicht es für einen Härtefalleinwand, wenn die neue Miete 40% des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen würde. Geprüft wird das Ganze dann in der Regel vor Gericht. Dann kommt es in der Beweisaufnahme darauf an, wie lange der Mieter schon in der Immobilie lebt, auf seinen Gesundheitszustand und auch auf die Größe der Wohnung. Dabei sind dann tatsächlich Themen wie Alter, Schwangerschaft oder chronische Erkrankungen Ihrer Mieter ein Thema.
In diesem Fall ist der Einwand ausgeschlossen
Ein Härtefall-Einwand ist ausgeschlossen, wenn Sie die Wohnung nur so weit renoviert haben, wie es „allgemein üblich“ ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB). „Allgemein üblich“ heißt, dass vergleichbare Wohnungen eines ähnlichen Alters in der Region als Vergleich herangezogen werden. Davon müssen rund 2/3 über einen ähnlichen Zustand verfügen wie Ihre modernisierte Wohnung (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019, Az. VIII ZR 21/19).
Auch wenn Sie nach (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB) gesetzlich zur Modernisierung verpflichtet waren, kann Ihr Mieter keinen Härtefall geltend machen.
Übrigens: Ihre Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn die Ausgaben für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten Ihrer Mieter deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03)!
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