Mietminderung wegen Bettwanzen
Ein Mieter ist auch dann zur Mietminderung berechtigt, wenn ein Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB erlaubt ist. Dies entschied das Amtsgericht Stuttgart im März 2021 in einem Rechtsstreit bezüglich des Befalls einer Mietwohnung mit Bettwanzen.
Ein Mieter hatte gegenüber seinem Vermieter angezeigt, dass seine Mietwohnung von Insekten befallen sei. Zugleich teilte er mit, dass künftige Mietzahlungen, wenn überhaupt, unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgen würden. Ein Kammerjäger habe festgestellt, dass es sich bei den Insekten um deutsche Schaben und Bettwanzen handelte. Die Schaben konnten, anders als die Bettwanzen, durch den Kammerjäger beseitigt werden. Der Mieter machte geltend, dass er schon auf Grund des unstreitigen Befalls der Wohnung mit Bettwanzen, was auf die hygienischen Verhältnisse im gesamten Haus zurückzuführen sei, keine Miete geschuldet habe.
Das AG Stuttgart hatte zu entscheiden, ob ein Mietmangel vorlag. Das Gericht stellte klar, dass das Recht zur Mietminderung entfällt, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht. Daraus folgt, dass ein Mieter sein Minderungsrecht dann nicht verliert, wenn der Mangel zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, der Mieter dies aber nicht zu vertreten hat, weil ihm dieses Verhalten als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme war das Gericht davon überzeugt, dass der Bettwanzenbefall der Mietwohnung auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen war.
Da der dem Grunde nach unstreitige Bettwanzenbefall der Wohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich minderte, war die Miete kraft Gesetzes gemindert, gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige stellte klar, dass neben einer passiven Verbreitung von Bettwanzen, bei welcher diese durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in eine Wohnung gelangen, Bettwanzen auch selbst in eine Wohnung eindringen können. Letzteres setzt aber voraus, dass Wege vorhanden sind, auf welchen die Bettwanzen von einer Wohnung in eine daran angrenzende gelangen können. Die angrenzenden Wohnungen waren jedoch nicht befallen.
Das Gericht war deshalb davon überzeugt, dass die Bettwanzen durch Verhalten des Mieters oder seiner Angehörigen in die Mietwohnung gelangten. Der Mieter hatte den Bettwanzenbefall dennoch nicht zu vertreten, da dieser auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen war und sich durch zumutbare Abwehrmaßnahmen nicht verhindern ließ. Auch insoweit stützte sich das Gericht auf die Ausführungen des Sachverständigen. Danach war dem Befall durch Insekten wenig entgegen zu setzen, da selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen; ohne dass dies auf mangelnde Hygiene oder Reinlichkeit zurückgeführt werden kann. Deshalb hatte der Mieter den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten (AG Stuttgart, Urteil v. 30.03.21, Az. 35 C 5509/19).
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