Jahresabrechnung muss bei Beschlussfassung genau bezeichnet werden
Wenn Sie Mitglied einer kleinen Eigentümergemeinschaft sind werden Sie das vielleicht kennen: Man schenkt dem Wortlaut der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse keine so große Bedeutung, weil ja ohnehin jeder weiß, was gemeint ist. Doch eine so lockere Einstellung kann sich auch eine kleine Eigentümergemeinschaft nicht leisten. Genügt Ihr Beschluss nämlich nicht den Anforderungen des Bestimmtheitserfordernisses, ist er anfechtbar. Für Ihre Jahresabrechnung hat das LG Frankfurt/Main insoweit entschieden, dass ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung jedenfalls dann nicht bestimmt genug ist, wenn vor der Versammlung verschiedene Abrechnungen versandt wurden, der Beschluss aber nur pauschal das Jahr der Abrechnung benennt (Urteil v. 25.02.21, Az. 2-13 S 127/19).
Es existierten zwei Jahresabrechnungen 2017
Im entschiedenen Fall wollten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaftauf ihrer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2017 beschließen. Da die Eigentümersammlung nicht beschlussfähig war, kam es nicht zur Abstimmung. Allerdings wurden Fehler der Jahresabrechnung gerügt. Der Verwalter lud die Eigentümer daraufhin erneut zur Eigentümerversammlung ein. Dieser Einladung fügte er eine korrigierte Jahresabrechnung bei. In der Eigentümerversammlung wurde unter dem TOP 2 “Wohngeldabrechnung 2017” der Beschluss gefasst: “Die Abrechnung wird genehmigt”. Einige Eigentümer hielten den Beschluss für zu unbestimmt und gingen mit der Anfechtungsklage dagegen vor.
Beschlussinhalt muss auch für Dritte verständlich sein
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern recht. Der Beschluss über die Jahresabrechnung widersprach mangels Bestimmtheit ordnungsmäßiger Verwaltung. Um den Anforderungen des Bestimmtheitsgebots zu entsprechen, muss ein Beschluss so eindeutig formuliert sein, dass der Beschlussinhalt auch für einen Sonderrechtsnachfolger klar ist. Grundsätzlich muss sich bereits aus dem Wortlaut des Beschlusses eindeutig ergeben, was gewollt ist. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Nimmt der Beschluss Bezug auf ein Dokument, muss dieses zweifelsfrei bestimmt sein, denn nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat.
Diesen Anforderungen genügt die hier beschlossene Jahresabrechnung nicht. Zwar kann man eine Jahresabrechnung durch die Angabe des Jahres und mit Hilfe der Unterlagen, auf die im Versammlungsprotokoll Bezug genommen wird, eindeutig erkennbar machen. Das war hier aber gerade nicht der Fall, da es zwei Versionen der Abrechnung gab, wobei die spätere Version die frühere nur teilweise ersetzte. Damit bleibt für einen Dritten völlig unklar, was beschlossen wurde und damit Gegenstand der beschlossenen Abrechnung war. Daher wurde der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig erklärt.
Fazit: Eine Jahresabrechnung ist ein umfangreiches Zahlenwerk, daher kommt es durchaus häufiger vor, dass Ihr Verwalter die eine oder andere Korrektur vornehmen muss. Wenn dann mehrere Versionen der Abrechnung im Umlauf sind, müssen Sie bei der Beschlussfassung genau hinsehen. Keinesfalls reicht es aus, wenn Sie dann nur die Abrechnung des jeweiligen Jahres beschließen. Fügen Sie Ihrem Beschluss das Datum der Abrechnung und wenn vorhanden auch ein Aktenzeichen oder die Angabe, um die wievielte Version es sich handelt, bei. Dann sind Sie bei Ihrer Beschlussfassung auf der sicheren Seite.
Neueste Kommentare