Erstellung der Jahresabrechnung durch einen Dritten – wann das nach dem BGH geht!
Haben Sie auch Probleme mit Ihrem Verwalter wegen der Erstellung der Jahresabrechnung? Er erstellt die Abrechnung gar nicht oder die Abrechnung ist fehlerhaft und er nimmt die erforderlichen Korrekturen einfach nicht vor. Vielleicht haben Sie in so einer Situation schon daran gedacht, eine andere Person mit der Erstellung der Jahresabrechnung zu betrauen. Allerdings handelt es sich bei der Erstellung der Jahresabrechnung um eine so genannte unvertretbare Handlung, die eben nur von Ihrem Verwalter erfüllt werden kann. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH gilt das aber nicht ausnahmslos. Sofern die Abrechnung als Berechnungsgrundlage für die Zahlungen der Eigentümer gilt, können Sie die Erstellung der Jahresabrechnung durchaus einem Dritten übertragen – und zwar auf Kosten Ihres Verwalters (Urteil v. 26.02.21, Az. V ZR 290/19).
Eigentümer verlangten Vorschuss für die Erstellung der Abrechnung
Im entschiedenen Fall hatte eine Verwalterin für eine Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 erstellt. Nach erfolgter Anfechtung waren die Abrechnungen durch ein gerichtliches Urteil für unwirksam erklärt worden. Die Verwalterin erstellte die Abrechnungen neu und ergänzte sie um die Abrechnung 2008. Allerdinges genehmigten die Eigentümer keine dieser Abrechnungen.
Durch ihren Rechtsanwalt forderte die Eigentümergemeinschaft ihre Verwalterin auf, die Jahresabrechnungen schlüssig und nachvollziehbar zu erstellen. Da sich die Verwalterin weigerte, forderte die Gemeinschaft einen Vorschuss in Höhe von 3.800 €, um die Erstellung der Abrechnung in andere Hände zu legen.
Tragfähige Abrechnung ist auch durch Dritten erstellbar
Zu Recht entschied der BGH. Die Karlsruher Richter wiesen darauf hin, dass die Erstellung der Abrechnung zwar grundsätzlich eine Aufgabe sei, die nur der Verwalter erfüllen könne. Der Grund dafür liege darin, dass ein Verwaltervertrag ein auf eine Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag sei. Die damit verbunden Aufgeben, zu denen auch die Rechnungslegung gehöre, könne nur der Verwalter und nicht ein Dritter erfüllen.
Bei der Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung zur Feststellung der Vorschüsse und Nachzahlungen handelt es sich nach dem BGH dagegen um eine erfolgsbezogene Tätigkeit, auf die das Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Daher gilt: Geht es einer Eigentümergemeinschaft nur um die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung zur Vorbereitung eigener Beschlüsse, muss die Abrechnung nicht zwingend vom Verwalter erstellt werden. Vielmehr handelt es sich dann um eine vertretbare Handlung, die auch von einer dritten Person erledigt werden kann. Daher konnte die Gemeinschaft, nachdem sie die Verwalterin erfolglos zur Erstellung der ordnungsgemäßen Jahresabrechnung aufgefordert hat, die Erstellung der Abrechnung durch einen Dritten, die so genannte Ersatzvornahme, in die Wege leiten. Hierfür hatte die Gemeinschaft zu Recht von ihrem Verwalter einen Vorschuss gefordert.
Fazit: Weigert sich Ihr Verwalter die Jahresabrechnung ordnungsgemäß zu erstellen, können Sie eine dritte Person damit beauftragen, sofern es Ihnen um die Festlegung der von den Eigentümern zu zahlenden Vorschüssen und Nachzahlungen geht. Fordern Sie Ihren Verwalter am besten unter Setzung einer angemessenen Frist dazu auf, die Abrechnung ordnungsgemäß zu erstellen und weisen ihn darauf hin, dass Sie nach erfolglosem Ablauf dieser Frist auf seine Kosten einen Dritten mit der Abrechnungserstellung beauftragen werden. Hierfür muss Ihr Verwalter sogar in Vorleistung gehen.
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