Abriss zum Teilverkauf eines Grundstücks: Kosten absetzbar?
Ein Grundstücksverkauf binnen 10 Jahren ist steuerpflichtig, weil dann die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Vom Gewinn abziehbar sind allerdings die Kosten, die zwecks Verkauf entstanden sind. Aber was ist, wenn gar nicht das ganze Grundstück wieder mit Gewinn verkauft wird, sondern nur ein Teil davon? Mindert sich dann der Gewinn um die gesamten entstandenen Kosten? Oder nur anteilig? Dazu hat sich das Finanzgericht Düsseldorf geäußert (Urteil v. 02.02.2021, Az. 10 K 3253/17).
Es ging um Kosten für Abriss und Sanierungskonzept
Ein Ehepaar hatte 2014 ein Grundstück mit einer Fläche von knapp 3.600 Quadratmeter gekauft, das aus zwei Flurstücken bestand. Eines davon war bebaut. Das Paar ließ zunächst für 2.380 € ein Konzept für die Sanierung des Gebäudes erstellen. Später entschied es sich aber gegen eine solche Sanierung und für einen Abriss, der 44.000 € kostete. Danach ließ es aus dem bestehenden Grundstück eine Teilfläche von rund 1.100 Quadratmeter herausmessen und verkaufte sie als gesondertes Flurstück mit Gewinn. Die Kosten für Sanierungskonzept und Abriss machte es zu 100 % als Aufwendungen im Zusammenhang mit diesem privaten Veräußerungsgeschäft geltend. Das Finanzamt erkannte die Kosten aber nur anteilig an – und zwar in dem Flächenverhältnis, in dem das weiterverkaufte Teilstück zum ursprünglichen Gesamtgrundstück stand.
FG stellt andere Überlegungen an
Das Finanzgericht prüfte, ob die angefallenen Kosten nötig waren für den Verkauf der Teilfläche. Es kam zu dem Schluss: Die Abrisskosten waren nötig, um die Teilfläche überhaupt verkaufen zu können. Die Kosten fürs Sanierungskonzept hingegen hätten privaten Interessen des Ehepaares gedient. Folglich konnte das Paar 44.000 € voll absetzen, 2.380 € aber nicht. Im Ergebnis war die Steuerbelastung für das Ehepaar viel geringer.
Fazit: Sinnzusammenhang ist entscheidend
Sobald Sie glaubhaft machen können, dass entstandene Kosten dazu dienten, den Verkauf zum geforderten Preis überhaupt durchführen zu können, sind Sie auf der sicheren Seite. Dann dürfen Sie diese Kosten in vollem Umfang vom erzielten Gewinn abziehen. Es gibt aber natürlich auch noch eine andere Möglichkeit, Steuern zu sparen: Warten Sie mit dem Weiterverkauf eines Grundstücks die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab. Danach sind die Gewinne komplett steuerfrei.
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