Vor fristloser Kündigung wegen wiederholt auftretender Mängel ist Abmahnung erforderlich
Eine fristlose Kündigung durch einen Mieter wegen wiederholt auftretender Mängel ist erst nach einer vorherigen Abmahnung zulässig. Das stellte das Oberlandesgericht Brandenburg im Juli 2020 klar. Eine Abmahnung ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter nachweislich um Mangelbeseitigung bemüht war.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über eine fristlose Kündigung des Mieters. Der Mieter kündigte im Juli 2015 das Mietverhältnis fristlos. In der Vergangenheit war es seit dem Jahr 2003 insgesamt zu 7 Wassereintritten gekommen. Der Vermieter hatte sich nachweislich aber ohne Erfolg um Beseitigung der Mängel bemüht. Der Mieter begründete die Kündigung damit, dass der Vermieter offensichtlich nicht in der Lage sei, die Mängel zu beseitigen. Der Vermieter reichte Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Mit Erfolg!
Das OLG Brandenburg entschied, dass die fristlose Kündigung des Mieters rechtswidrig und unwirksam war. Der Mieter hatte es versäumt, dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung zu senden. Eine Abmahnung war unverzichtbar, auch wenn eine Abmahnung erfolglos geblieben wäre. Denn der Vermieter hatte nachweislich nach den Mängelanzeigen des Mieters immer wieder versucht, die Mängel zu beseitigen und nicht etwa eine Beseitigung abgelehnt. Dem Mieter war gegenüber dem Vermieter eine weitere Fristsetzung zur Mängelbeseitigung zumutbar (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil v. 07.07.20, Az. 3 U 82/19).
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